나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12501 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(신길역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 10층 건내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) , 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> , 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144, 헤렌어반 제6층 제601호 (신주소: 서울특별시 영등포구 경인로114가길 14)

건물명: 헤렌어반

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2011년 11월 10일

건축물 정보: 해당 호수 전용면적 13.22㎡ (약 4.00평), 토지 지분(대지권) 5.99㎡ (약 1.81평)

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12501 (1)

감정가: 113,000,000원 (일억 삼백만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.99㎡ (약 1.81평)

건물 면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 복합지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 신길역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 세부 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 전유리 (이름: 전 )

보증금: 120,000,000원 (일억 이천만원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 2일

확정일자: 2020년 10월 19일

배당신고일자: 2024년 11월 20일

대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

말소기준권리: 2022년 2월 15일자 양천세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

인수되는 권리: 2024년 11월 20일자 전유리의 주택임차권 (을1)이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. (전입 2020-11-2, 확정 2020-10-19, 보증금 120,000,000원)

기타 권리 (갑4, 갑6~갑16)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 신청 채권자의 권리(갑13)이므로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금

임차인 전유리의 보증금 120,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 같은 영등포동1가 지역에 위치한 유사 건물 "여의도투웨니퍼스트" (건축년도 2018년)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 7.3평(24.23㎡)이 2025년 4월 2억 8천 7백만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,930만원)

전용면적 약 11.1평(36.88㎡)의 경우, 2026년 2월 4억 2천 7백만원, 2026년 5월 4억 3천만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,820만원 ~ 3,850만원)

본건의 전용면적은 13.22㎡ (약 4.00평)으로, 위의 사례들보다 면적이 작습니다.

최근 시세(약 3,850만원/평)를 적용하여 본건의 현재 시장 가치를 추정하면, 13.22㎡ * (약 3,850만원/㎡) = 약 50,903만원 (5억 9백만원) 수준으로 평가될 수 있습니다.

다만, 제공된 JSON의 매매/임대 정보가 본건과 동일한 건물인 "헤렌어반"이 아닐 가능성이 있으며, "여의도투웨니퍼스트"는 다세대 주택으로 분류되어 있습니다. 실제 시세는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 아파트, 다세대, 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, "영원중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

현재까지 확인된 정보상으로는 특별히 문제될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 전유리의 보증금 120,000,000원(일억 이천만원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(1.13억원)보다 높은 금액입니다.

6.2. 기타

본건 건물의 전용면적(약 4평) 및 토지 지분(약 1.8평)이 매우 협소하여 활용도가 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획 상 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 소액 투자가 가능해 보이나, 1.2억원의 임차인 보증금 인수라는 상당한 부담이 존재합니다.

경매 감정가 1.13억원은 임차인 보증금 인수액보다 낮아, 낙찰가가 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

최근 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 약 5억원 수준으로 추정되므로, 인수 보증금 1.2억원을 제외한 낙찰가가 시장 가치 대비 경쟁력이 있다면 투자 가치가 있습니다.

임차인 전유리가 본 경매의 채권자이기도 하므로, 보증금 전액 회수 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으나, 물건명세서상 "인수"로 명시되어 있어 매수인이 부담해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

소액으로 서울 핵심 지역(영등포동1가)의 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

안정적인 임대 수요가 예상되는 도시형생활주택입니다.

인수 보증금(1.2억원)을 제외한 실 투자 금액 대비 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 낙찰가 산정 시, 인수 보증금 120,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 총 투자 비용은 (낙찰가 + 120,000,000원)이 됩니다.

최근 유사 물건 시세(약 5.1억원)와 인수 보증금을 고려할 때, 매수인의 총 부담액이 5.1억원을 넘지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 낙찰가 상한선은 약 3.9억원 (5.1억원 - 1.2억원)으로 볼 수 있습니다.

현재 감정가(1.13억원)와는 큰 시세 차이가 있으며, 인수 보증금 1.2억원을 고려할 때, 감정가 수준의 입찰가는 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

보수적으로는 1.5억원 ~ 2.5억원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 부담액은 2.7억원 ~ 3.7억원이 됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.