나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12487 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-109 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치함. 주위 는 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 1990.04.20) 외벽: 적벽돌 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 다소 완경사지의 세로장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 2.5m내외, 북동측으로 노폭 약 3.5m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 한국토지주택공사 및 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12487 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-109 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 32.50㎡ (약 9.83 평)

* 토지지분: 32.5㎡ (약 9.83 평)

* 건물면적: 44.09㎡ (약 13.34 평)

* 건물지분: 44.09㎡ (약 13.34 평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 사용승인일: 1990.04.20

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024-08-23 압류 (남부천세무서장) / 2025-10-02 강제경매 (서울보증보험)

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보입니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있어, 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 인수해야 합니다. (현황상 등기부에는 지상권이 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 이 :

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2024-03-25

* 배당신고일자: 2025-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (주의사항 및 특별매각조건은 한국토지주택공사 및 서울보증보험에 대한 내용이며, 이 임차인에 대한 별도 포기 조건은 명시되지 않았습니다.)

* 한국토지 :

* 보증금: 117,050,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-26

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-04-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을5)은 말소된 것으로 확인됩니다. 특별매각조건에 따라 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각됩니다.

* 권리분석 요약:

* 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '이 ' 임차인의 대항력 보유 여부가 가장 중요한 인수 고려사항입니다.

* 한국토지 및 서울보증보험 관련 권리는 특별매각조건에 따라 정리됩니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월):

* 화곡동 830-5 (2018년식, 37.05㎡): 30,000만원 (약 810.9만원/㎡)

* 화곡동 343-28 (2000년식, 53.84㎡): 25,500만원 (약 473.6만원/㎡)

* 화곡동 956-27 (1995년식, 41.32㎡): 16,900만원 (약 409.0만원/㎡)

* 본건 감정가: 171,000,000원 (17,100만원) / 44.09㎡ (약 387.8만원/㎡)

* 분석:

* 본건의 감정가는 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건(화곡동 956-27, 16,900만원)과 유사한 수준입니다.

* 신축 연식의 고층 물건과는 상당한 가격 차이가 존재하나, 이는 본건 건물의 연식(1990년식) 및 층수(2층)를 고려할 때 일반적인 시장 상황으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 지정되어 있어, 향후 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 공항 관련 보호구역(수평표면구역 등)으로 지정되어 있어 항공기 소음 등 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '이 ': 보증금 20,000,000원에 대한 인수 위험이 존재합니다. 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1990년에 사용승인된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제약: 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 171,000,000원입니다. 건물의 연식은 오래되었으나, 주택가에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 권리상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 20,000,000원이 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 한국토지주택공사 및 서울보증보험 관련 권리는 특별매각조건에 따라 소멸될 예정입니다. 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 주택 물건으로 수요층이 꾸준합니다.

* 비교적 저렴한 감정가와 유사 물건 실거래가를 고려할 때 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 권리관계를 명확히 파악하고 인수 보증금을 감안하여 입찰가를 산정한다면, 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 171,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 (2026년 5월): 169,000,000원 (41.32㎡, 1995년식)

* 고려사항: 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 20,000,000원 인수 가능성, 건물 노후화, 토지이용계획 상 제약.

* 분석: 유사 물건의 실거래가(16,900만원)와 본건 감정가(17,100만원)를 바탕으로 시장가격을 1억 7천만원 내외로 추정합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2,000만원 인수 위험을 고려하여, 해당 금액을 차감하거나 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 추천 입찰가: 160,000,000원

* 이는 유사 물건의 실거래가 및 감정가 범위 내에서, 임차인 관련 리스크를 일부 반영한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.