나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12478 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제5층 제510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철1호선 "오류동역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물내 제5층 제510호로서, (사용승인 : 2014.05.14.) - 외벽 : 석재붙임마감등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 서측하향 완경사지의 부정형의 토지로서 현황 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12478 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제5층 제510호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

토지면적: 3.71㎡ (약 1.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.42㎡ (약 4.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 건축물 정보

건물명: 현대썬앤빌구로

층수: 지상 17층 중 제5층

사용승인일: 2014년 05월 14일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재붙임마감 등

창호: PVC 창호 등

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접토지 대비 서측 하향 완경사지의 부정형 토지로 현황 '업무시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 일반상업지역

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.5. 건물 설비 내역

난방방식: 도시가스에 의한 개별난방

기타 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 설치된 것으로 탐문됨.

주의사항: 폐문부재로 내부 설비 등의 정상 작동 여부는 확인되지 않았으므로 입찰 시 유의해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '오류동역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

* 채권자 최 이 신청한 부동산 강제경매 사건임.

* 등기부상 을구 1번의 주택임차권(권리자: 최정욱, 권리금액: 95,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 임차인 최정욱은 2022년 10월 28일 전입신고, 2022년 10월 12일 확정일자를 받았음. 임차인의 확정일자 및 전입일자는 강제경매 개시결정 등기일(2025.10.02)보다 앞서므로 대항력이 있음.

* 말소기준권리는 갑구 4번 구로세무서장의 압류이며, 이보다 늦은 권리(갑구 5번 가압류, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 강제경매, 갑구 8번 압류)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 (최정욱)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 10월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 권리분석 종합의견

본건 매수인은 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 감정평가액 92,000,000원을 초과하는 금액이므로, 투자 시 이에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 오류동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권임. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능하며, 오류동역 역세권이라는 입지적 장점을 가짐.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역을 분석한 결과, 본건과 인접하거나 단지 내에 부정적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 오류초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 교통

지하철 1호선 오류동역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함. 이를 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이함.

5.3. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 다세대주택이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원 인수: 이는 감정가(92,000,000원)를 초과하는 금액으로, 매수인의 총 투자 비용 부담을 크게 증가시킴.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물 내부 상태 및 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없어, 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 제약: 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 토지거래계약허가구역 등의 제한 사항은 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 오류동역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편임. 그러나 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이 금액은 본건의 감정가를 초과하므로, 투자 시 상당한 주의와 함께 보증금 문제 해결 방안 및 명도 절차를 심도 있게 검토해야 함. 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 역시 투자 시 고려해야 할 추가적인 리스크임.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 오류동역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 임대 및 실거주 수요 존재.

* 2014년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 선순위 임차인의 보증금이 95,000,000원으로 감정가를 초과하는 상황임. 최근 매매 사례에 따르면 유사 면적(16.42㎡)의 본 오피스텔은 2025년 7월 70,000,000원, 2025년 11월 75,000,000원에 거래된 것으로 파악됨. 이는 선순위 임차인이 존재하는 상태에서의 시세로 해석될 수 있음.

'예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 순수 부동산 가치와 인수 보증금의 부담을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됨. 현재 파악된 최근 시세(70,000,000원 ~ 75,000,000원)가 인수해야 할 보증금(95,000,000원)보다 현저히 낮은 점을 감안하면, 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수 있음.

상기 제반 사항과 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위로 산정함. 따라서, 투자자는 총 투자 예상 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 합리적인지 면밀히 검토해야 함. 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가를 20,000,000원으로 제안함. (총 투자 예상 비용: 약 115,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.