나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12386 [1] 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제지1층 제티-엘104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있는 바, 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 제지1층 제티-엘104호로서, (사용승인일: 2014.02.28) 외벽: 페어글라스 등 마감, 내벽: 페인팅 등 마감, 바닥: 석재타일붙임 등 마감입니다.

이용상태

지원시설(제2종근린생활시설(사무소))로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 1동건물은 북측으로 노폭 약20m, 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로 와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류( 폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2 015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1. ))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 , 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 공부상 지1층으로 되어있으나 지상에 전면부가 노출되어있는 내부시설입니다. - 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12386 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제지1층 제티-엘104호

* 용도: 근린상가 (지원시설)

* 감정가: 839,000,000원

* 토지면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 토지 지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 118.40㎡ (약 35.81평)

* 건물 지분: 118.4㎡ (약 35.81평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단 (중OOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있는 바, 제반 교통환경은 보통시됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 제지1층 제티-엘104호로서, 사용승인일은 2014년 2월 28일입니다. 외벽은 페어글라스 등, 내벽은 페인팅 등, 바닥은 석재타일붙임 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 지원시설(제2종근린생활시설(사무소))로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 20m, 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 대상: 아파트)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2022.04.29., 권리자: 중소벤처기업진흥공단, 채권금액: 751,200,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기 있음: 토지 을구 3번 구분지상권 설정 등기 (지상권자: 서울특별시 금천구).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사와

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-15

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 공부상 지1층으로 되어있으나 지상에 전면부가 노출되어 있는 내부시설이며, 출입문에 (주)와글미디어 기업부설연구소라는 상호 표시가 부착되어 있다고 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* (참고: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 '대항력 있음' 임차인 정보가 상충될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 2,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다. 현장 조사 및 권리 분석 재확인이 필수적입니다.)

* 등기부채권 총액: 1,351,200,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 현대지식산업센터 내에 위치하여 다양한 지원시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 독산역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구에 속해 있어 직장인 수요와 유동인구를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 주변에 주거 단지가 분포하고 있어 근린생활시설로서의 배후 수요도 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 학교, 기타 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 자리하고 있어 생활 및 업무 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사와 임차인이 대항력을 가지고 있어, 해당 임차인의 보증금 2,000,000원과 차임 500,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되므로, 반드시 권리 분석 재확인 필요)

* 토지거래허가구역: 일부 용도에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재매각 시 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 도시계획적 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 별도등기: 토지에 구분지상권이 설정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 내용과의 차이: 공부상 지1층이나, 지상에 전면부가 노출되는 내부시설이라는 점은 실제 이용 및 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 독산역 초역세권에 위치한 현대지식산업센터 내 근린상가(지원시설)로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 2014년 준공된 건물로 관리 상태 양호가 예상되며, 권리 분석상 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 및 구분지상권 설정 등기 등의 제한사항이 있으므로, 투자 결정 시에는 이러한 부분을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 독산역 역세권, 현대지식산업센터 내 위치: 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리하며, 직주근접성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 지원시설(사무소) 용도이나, 근린상가로서 다양한 업종으로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원으로 계산되므로, 감정가 839,000,000원을 기준으로 삼되, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 예상 비용, 각종 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 존재 여부, 구분지상권 등 권리 분석의 최종 확인이 필수적이며, 신중한 접근을 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.