나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12485 [1] 서울특별시 양천구 신월동 420-8 영신트라움 제101동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '단지형다세대주택' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로서 공부상 "공동주택 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허), 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12485 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 420-8 영신트라움 제101동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

건물명: 영신트라움

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

건물면적: 40.84㎡ (약 12.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 석재붙임 등, 창호는 새시창호 등입니다.

공부상 '단지형다세대주택' 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로서 공부상 "공동주택 건물 부지"로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

서측 및 동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허), 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 부산지방법원 2022카단105317 가압류 (권리자: 주택도시보증공사) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 집합건물 등기부 요약 상 갑1 (소유권보존), 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소), 을3 (주택임차권), 갑4 (가압류), 갑5 (압류), 갑6 (압류), 갑7 (강제경매), 갑8 (압류)

3.4. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 262,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-16

확정일자: 2022-01-07

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고: 주택임차권이 말소되는 것으로 확인됩니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 임차인의 보증금은 인수되지 않고 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.6. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액: 1,711,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 추이

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 영신트라움 (2016년 준공, 29.88㎡): 210,000,000원 (약 2326만원/평)

- 진영이례맨션B (2003년 준공, 57.74㎡): 245,000,000원 (약 1403만원/평)

- 우일빌라(다) (1988년 준공, 41.18㎡): 140,000,000원 (약 1121만원/평)

4.2. 본건과의 시세 비교

본건(영신트라움, 2018/2019년 준공 추정, 40.84㎡)의 감정가는 282,000,000원으로, 평당 약 2283만원 수준입니다. 이는 인근 비교적 신축인 '고센아트빌(2016년 준공, 29.88㎡, 2.1억)'의 평당 가격(약 2326만원)과 유사한 수준으로, 건물의 신축 연도를 고려할 때 합리적인 감정가로 판단됩니다. 비교적 오래된 건물들에 비해 높은 시세가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 서울강서초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

- 주거 지역 내 위치하며 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건축물 정보

- 본 건물(영신트라움)은 2018년 12월 건축 허가를 받아 2019년 12월 사용 승인된 공동주택으로, 총 6층, 28세대 규모의 단지형 다세대주택입니다.

- 본건은 101동의 2층 202호 전용면적 40.84㎡ (약 12.35평)의 다세대 주택입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 소음

본건은 김포공항 인근 지역으로, '공항소음 방지 및 소음대책지역'에 포함되어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

6.3. 임대차 정보 불확실성

임대관계는 미상으로, 잔존 임차인의 보증금 미회수 가능성에 따른 갈등 발생 가능성은 낮으나, 정확한 현황 파악이 필요합니다. 다만, 본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2018/2019년 준공)의 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없고, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 김포공항 인근 지역으로 인한 항공기 소음 영향 및 토지거래 허가구역 지정은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물로, 현대적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

- 서울시 내 다세대주택으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

- 임차인의 대항력 포기로 인한 명도 부담이 적습니다.

- 양천구 신월동 일대 도시 개발 및 인프라 확충 사업이 진행 중입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,000,000원이며, 주변 시세 및 물건 현황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점과, 건물의 신축 연도를 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 약 80~90% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 물건 정보를 바탕으로 추정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.