나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12496 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 (이호드림파크 제6층 제604호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건내 제6층 제604호로서 (사용승인일 : 2021.05.27.) 외 벽 : 서재붙임 마감 등 창 호 : 하이새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 도시가스에 의한 난방설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 입니 다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12496 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제6층 제604호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 325,000,000원

* 토지 면적: 10.16㎡ (약 3.07평)

* 토지 지분: 10.16㎡ (약 3.07평)

* 건물 면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

* 건물 지분: 29.73㎡ (약 8.99평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 사용승인일: 2021년 5월 27일

* 건축물대장상 건물 총 연면적: 1539.28㎡

* 건축물대장상 대지 면적: 360㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 "가산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 우수한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역으로 포함됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12496)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을1(주택임차권), 갑4(소유권이전), 갑5(소유권이전), 갑6(강제경매) 등 대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 Z * (본명: ZAYASNEGRONCAMILA)

* 전입일자: 2024년 1월 2일

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 본 건은 "임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 매각이 진행됩니다. 감정평가서 요약 표기 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 여부 및 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 주택도시보증공사(송영규) 관련 권리:

* 전입일자: 2021년 6월 23일

* 보증금: 299,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸될 예정이므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하나, 본 경매의 특별 매각조건에 따라 해당 임차인의 대항력이 매수인에 대하여 포기되는 조건으로 진행됩니다. 이에 따라 매수인은 임차보증금 인수 부담 없이 본건을 취득할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동이 용이합니다.

* 교통 접근성: 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선 환승역)이 인접하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수하며, 이는 지역 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 개발 잠재력: 가산디지털단지는 첨단산업단지로서 지속적인 발전 가능성이 있는 지역이며, 이에 따른 배후 주거 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 인근 지역(가산동)의 2016년식 다세대주택(전용면적 29.89㎡)이 21,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 인근 지역(가산동)의 2018년식 다세대주택(전용면적 33.87㎡)이 29,300만원에 거래되었습니다.

* 이는 본건과 유사한 면적대의 신축 건물(2021년식)의 시세 형성 가능성을 보여주는 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: "가산초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주위 근린생활시설 및 대중교통 접근성을 통해 서울 시내의 다양한 편의시설, 병원, 마트 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합된 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: "대항력 있는 임차인"이 존재하나, 매각 조건에 따라 대항력이 포기될 예정입니다. 그러나 모든 법적 절차 및 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요하며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2026년 8월 및 12월까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 매각 시 외국인 등 특정 매수자에게는 허가가 필요할 수 있으며, 이는 거래 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 군사 시설 보호 구역: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 다세대주택으로, 가산디지털단지역 초역세권이라는 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, "가산초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높은 편입니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 고려되나, 특별 매각 조건상 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항은 향후 보유 및 매각 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년식으로 비교적 신축 건물에 해당하여 향후 유지보수 비용이 적게 들고, 현재 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 초역세권으로, 직주근접성이 뛰어나 임대 수요 확보 및 향후 시세 상승에 유리합니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

* 지역 발전 잠재력: 가산디지털단지의 지속적인 첨단 산업 발전과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 325,000,000원

* 시세 분석:

* 본건(이호드림파크, 2021년식, 전용면적 29.73㎡)의 감정가는 325,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 2016년식(29.89㎡) 21,300만원, 2018년식(33.87㎡) 29,300만원 수준임을 확인하였습니다.

* 본건은 이들보다 신축 건물이라는 점에서 감정가 325,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 금액이 0원이고 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 권리 인수 부담이 없다는 점이 긍정적인 요소입니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 315,000,000원

* 최종 입찰가는 다수의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 금융 조달 능력, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서 예상되는 합리적인 입찰가 범위는 감정가 대비 약 90% 수준으로, 290,000,000원부터 315,000,000원 사이에서 형성될 것으로 전망합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.