나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12404 [1] 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중 교 통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층건 내 제3층 제303호로서 (사용승인일: 2020.01.03), 외벽: 치장벽돌 및 일부 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(안방, 방1, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면 구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 421-1에 소재한 웨인빌 제101동 제3층 제303호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12404 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 22.41㎡ (약 6.78평)이며, 해당 토지의 지분도 22.41㎡ (약 6.78평)입니다.

건물 면적은 37.48㎡ (약 11.34평)이며, 해당 건물의 지분도 37.48㎡ (약 11.34평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 282,000,000원입니다.

집합건축물대장상 사용승인일은 2020년 01월 03일입니다.

등기부채권 총액은 283,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울강서초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형으로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 10m, 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

말소기준권리는 서울특별시의 압류(2024년 01월 31일)입니다.

감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-07

* 확정일자: 2020-07-10

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사비에스건설하우징 (2020-01-21)

* 소유권이전: 권영희 (2020-08-19) (매매)

* 압류: 서울특별시 (2024-01-31) (말소기준권리)

* 주택임차권: 최경옥 (283,000,000원, 2020-8-7 전입) (인수)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-09-30) (말소)

3.4. 인수되는 권리

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 임대차 보증금은 283,000,000원이며, 전입일자는 2020년 08월 07일, 확정일자는 2020년 07월 10일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 본 건 채권자(한국주택금융공사)가 경매 신청인이자 임차인의 주택임차권 등기금액과 동일한 금액을 가지고 있어, 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시세

주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 2016년 준공된 전용면적 29.88㎡(약 9평)의 다세대주택이 2억 1천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,333만원 수준입니다.

2003년 준공된 전용면적 57.74㎡(약 17.5평)의 다세대주택은 2억 4천 5백만원에 거래되어 평당 약 1,400만원 수준이며, 1988년 준공된 전용면적 41.18㎡(약 12.5평)의 다세대주택은 1억 4천만원에 거래되어 평당 약 1,120만원 수준입니다.

본 건(2020년 준공, 37.48㎡)의 감정가 2억 8,200만원은 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제3층 제303호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 일부 인조석 마감이며, 창호는 PVC 창호 등으로 구성되어 있습니다.

4.3. 내부 이용 상태 및 설비

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부 구성은 안방, 방 1, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니, 현관 등입니다.

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 항공 소음 및 공항 관련 구역

본건 소재지는 김포국제공항과 인접하여 공항 소음의 영향을 받을 수 있는 지역입니다. 토지이용계획상 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지거래 허가 구역

본 토지는 외국인 등이 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 아파트 거래의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 임차인 인수 가능성

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금액(283,000,000원)이 감정가(282,000,000원)와 유사합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 임차인이 한국주택금융공사이고, 해당 기관이 경매 신청인이므로 보증금 회수가 유력하지만, 계약 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 건물

2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 수리비용이 적을 것으로 예상됩니다.

6.2. 합리적인 감정가

최근 주변 실거래가 수준과 유사하거나 약간 상회하는 감정가로, 시장 가치 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 도시형생활주택으로 입지 및 주변 환경은 양호하나, 공항 소음 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 검토가 필요하나, 보증금액과 경매 신청인의 관계상 전액 변제 가능성이 높아 보입니다. 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 리스크 요인들을 충분히 감안한 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가 282,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 임차인 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 100% ~ 105% 수준인 285,000,000원 ~ 296,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 보는 것이 합리적입니다. 다만, 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.