나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12500 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 9층 건내 제8층 제802호로서, (사용승인일 2021.05.27) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12500 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제8층 제802호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 10.23㎡ (약 3.09평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 05월 27일

총 층수: 지하 1층 / 지상 9층

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12500, 접수일 2025-10-02) 입니다.

채권자: 주택도시보증공사 (채권액 299,000,000원)

등기부상 기타 권리:

* 주식회사이호드림파크 신탁등기말소 (접수일 2022-02-25)

* 김완중 소유권이전 (매매) (접수일 2022-02-25)

* 민 주택임차권 (금299,000,000원, 전입일 2022-02-28, 확정일 2022-02-04) - 말소 (접수일 2023-10-11)

임차인 현황:

* 임차인: 민 (주택도시보증공사)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2023-10-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 등기 말소 조건.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2025-09-22

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

주의사항: 임차인 이 은 대항력(2025-09-22 전입)이 있으나, 특별매각조건에 따라 대항력 포기 조항이 적용될 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 임차 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 법적 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가산동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 가산디지털단지역을 중심으로 업무 및 상업 기능이 발달해 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

가산디지털단지역은 1, 7호선 환승역으로 유동인구가 많으며, 주변 산업단지 및 회사 밀집 지역의 배후 수요를 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 학군으로는 서울가산초등학교가 인근에 위치합니다.

가산디지털단지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 이 의 대항력 존재 여부 및 특별매각조건의 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다. (보증금 10,000,000원, 차임 850,000원)

HUG 인수조건 변경에 따른 잠재적 변수. (과거 임차인 민 관련)

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25)에 해당되나, 일반 매수인의 경우 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 가산디지털단지역의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

특별매각조건으로 인해 임차인 인수 부담이 최소화될 수 있는 잠재력이 있으나, 대항력 있는 임차인 이 의 권리 포기 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

준신축급 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

가산디지털단지역을 통한 우수한 서울 접근성을 갖추고 있습니다.

임차인 관련 특별매각조건으로 인한 권리 인수 부담 최소화가 기대됩니다.

다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수익 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 약 213,000,000원에서 293,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

본건은 2021년 준공된 신축급 건물이며 8층에 위치하여 층향 등에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 328,000,000원입니다.

최근 거래 사례와 본건의 장점을 고려할 때, 시장가치는 약 270,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 신중한 접근을 위해 약 280,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.