나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12474 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '화곡역'(지하철 5호선)이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제8층 제801호로서, 사용승인일: 2021.05.04. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이며 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 6미터 내외, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있으며 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-144번지 서경홈타운 제8층 제801호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12474 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 238,000,000원입니다.

토지 면적은 6.48㎡(약 1.96평)이며, 건물 면적은 26.22㎡(약 7.93평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제8층 제801호입니다.

사용승인일은 2021년 5월 4일로 비교적 신축 건물입니다.

주요 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

대항력 있는 임차인(엄미희)이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 있습니다.

임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 수협은행의 가압류(갑2)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 238,000,000원

전입일자: 2021-06-07

확정일자: 2021-05-25

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권이 말소 예정인 것으로 확인되며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 따라 매수인에게 직접적인 보증금 반환 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 엄

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-17

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자상 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 점유 이전 과정에서 추가 확인 및 대응이 필요할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

3.3. 인수되는 권리

총 채권 금액 1,805,749,529원을 고려할 때, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 엄 의 권리는 별도로 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건지 주변은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 직장인 및 1인 가구의 배후 수요 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용 편리.

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 상업시설 이용 가능.

* 교육시설: 화곡초등학교가 북측 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 엄 은 대항력이 있으며, 비록 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 권리 행사에 따른 잠재적 위험 요소를 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건: 주택도시보증공사 관련 보증금 반환 조건 및 임차권 말소 조건 등 계약 세부 사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 복잡한 채권 관계: 총 채권액이 높아 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항 관련 시설보호지구, 건축물 높이 제한, 군사시설 보호구역 등 다수의 법규 적용으로 인해 향후 건물 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 엄 의 존재와 HUG 관련 특수 매각 조건으로 인해 권리 분석이 복잡한 물건이므로, 매수인께서는 철저한 권리 분석, 임차인 현황 파악, 관련 계약 조건 확인 등을 반드시 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔(2021년 사용승인)로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 화곡역(5호선) 도보권 역세권으로 직장인 등 1인 가구 임대 수요가 풍부합니다.

* 전용면적 26.22㎡(약 7.93평)의 소형 평형으로 투자 부담이 비교적 적습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 물건들의 거래가는 약 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 2억 3천 8백만 원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 엄 의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 특수 물건임을 고려하여, 명도 및 권리 인수 가능성에 대한 위험 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 2억 2천만 원 ~ 2억 3천 5백만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.