나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12490 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재‘방화중학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선"공항시장역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상12층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2021.06.15.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지이며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257 m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12490 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제801호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층 건물 내 제8층 제801호

사용승인일: 2021.06.15.

감정가: 251,000,000원

2.3. 건축물대장 상세

건축물명: 마곡그랑시엘

신축허가일: 2020.06.03.

사용승인일: 2021.06.15.

대지면적: 359㎡

건축면적: 207.23㎡

총 연면적: 1746.85㎡

지상 층수: 12층

승강기: 1대

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ‘방화중학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 ‘공항시장역’이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각물건 명세서 요약

말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023.03.22.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (정은서)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-14

확정일자: 2021-11-19

배당신고일자: 2023-10-24

대항력: 없음

비고:

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)은 2023.10.24. 말소 처리되었습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 이 점을 명확히 확인해야 합니다.

4.3. 권리 분석 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여했으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되는 특수 물건입니다.

명시된 임차인 중 김동진의 경우, 전입일자가 미래 시점(2025-09-17)으로 기재되어 있어 특이사항이며, 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 등기부상 말소되었고, HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이므로, 낙찰자가 임차권 관련하여 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 이용되는 복합건물 내에 위치합니다.

인근 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권은 보통 수준입니다.

5.2. 주변 편의시설 및 잠재적 혐오시설

* 주변 편의시설:

- 지하철 9호선 공항시장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

- 학교 (방화중학교 등), 관공서, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 혐오시설:

- 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

- 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 해당하므로, 항공기 소음이나 공항 관련 규제에 대한 고려는 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 교통 및 접근성

지하철 9호선 공항시장역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

6.2. 생활 편의 시설

* 쇼핑 및 여가: 인근 상업시설 및 마곡지구 내 현대백화점, 스타필드 등이 잠재적 이용 가능 대상입니다. (현재 직접적인 최인접 시설은 아니나, 마곡지구 개발에 따른 영향 고려)

* 의료: 강서구립병원, 종합병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 방화중학교, 강서고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치합니다.

6.3. 건물 내 설비

기본적인 전기 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기(1대), 난방 설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: HUG와의 매각 조건이 복잡하게 얽혀 있으므로, 정확한 인수 조건 및 절차를 HUG 측과 사전에 상세히 확인해야 합니다.

* 미래 시점의 임차인 정보: 김동진 임차인의 전입일자(2025-09-17)가 현재 시점보다 미래이므로, 해당 정보의 정확성 및 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한사항:

- 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역(학교보건법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 매수인은 취득 허가를 받아야 합니다.

8. 종합 의견

본건 마곡그랑시엘 오피스텔은 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 입지 및 교통이 우수합니다. 마곡지구 개발의 수혜 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건, 미래 시점의 임차인 정보, 그리고 공항 관련 보호지구 등 다수의 공법상 제한 사항은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 사전 조사와 전문가 상담이 반드시 필요합니다. 특히 HUG와의 협의를 통해 정확한 인수 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 상품성이 양호합니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역 이용 가능 (도보 약 5~7분 거리 예상).

* 마곡지구 인접: 마곡지구의 지속적인 개발에 따른 수혜 및 배후 수요 기대.

* HUG 특수 조건 활용: HUG의 대항력 포기 조건으로 권리 관계가 명확해져 인수 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 오피스텔의 경우 면적 및 층수에 따라 대략 2억 3천만 원 ~ 2억 8천만 원 수준에서 거래가 형성되고 있습니다. (제공된 JSON으로 상세 시세 분석은 제한적이므로, 일반적인 시장 조사 및 감정평가액을 기반으로 추정)

감정가: 251,000,000원

인수 보증금: 0원

종합적인 입지, 건물 상태, 개발 호재 등을 고려하되, HUG 관련 특수 조건 및 공법상 제한 사항에 대한 리스크 프리미엄을 감안하여, 현 시세 및 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 251,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.