나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12464 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 2,5호선 "까치산역" 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제2층 제201호로서, (사용승인일:2020.01.16) 외 벽: 석재 붙임 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12464 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제2층 제201호

건물용도: 도시형생활주택 (Apartment for Urban Living)

건축연도: 2020년 1월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제201호

주위환경: 지하철 "까치산역" 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대 (보통 수준).

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 265,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 및 "신정초등학교" 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 2, 5호선 "까치산역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

소유권보존: 2020-01-22 (김춘호 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2020-06-02 (김태원, 매매 244,000,000원)

주택임차권: 2024-05-01 (조유승, 244,000,000원) - 말소 예정

압류 (계양세무서장): 2023-05-16 - 말소 예정

압류 (부평세무서장): 2023-07-20 - 말소 예정

강제경매 (주택도시보증공사): 2025-10-01 (244,000,000원) - 본건 경매 개시

압류 (국민건강보험공단): 2025-10-15 - 말소 예정

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025-10-01)

등기부채권 총액: 244,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정해진

보증금: 1,000,000원

차임: 750,000원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조유승)

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-04-14

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. HUG에서 임차권 등기 후 경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리 및 임차권(주택임차권 등기)이 말소될 예정입니다.

주택도시보증공사의 임차권 또한 말소 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다 (0원).

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 파크자이빌 (Park Xyville)

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6번지 (신주소: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69)

준공일: 2020년 1월 16일 (준신축급)

구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 4층 규모의 집합건물

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

층수: 본건은 2층에 위치 (201호)

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 공항시설법에 따른 원추표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역

기타 제한: 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역 - 강서교육지원청 확인 필요), 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 해당 - 2025.8.26.~2026.8.25.)

인접 도로: 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건은 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 위치하며, 강서구청, 각종 금융기관, 병원, 학교 (신정초등학교 등), 상업시설 (마트, 편의점 등) 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건의 특성상, 매각 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 있습니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정이나 조건이 일반 경매와 다를 수 있습니다.

임차인 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명도 과정에서 유리할 수 있으나, 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 공항시설보호구역, 군사시설보호구역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당하며, 역세권 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리나 부담이 없어 경매 절차 자체로는 안정적입니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수한 조건이 붙어 있어, 이러한 특수성을 고려한 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력 포기 조건은 명도에 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

준신축급 도시형생활주택: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 선호도가 높을 수 있습니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통이 편리합니다.

권리상 안전성: 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수 부담이 없습니다.

HUG 관련 특수 거래: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 시장에 흔치 않은 기회일 수 있습니다. (다만, 관련 특수성에 대한 면밀한 검토 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡(약 6.04평)의 "더원" (2019년 준공)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건과 유사한 연식 및 지역의 다세대주택 시세를 반영합니다.

* 다른 거래 사례(37.44㎡, 37.56㎡)는 면적이 더 크지만, 연식도 오래되었거나(1986년, 2002년) 거래 금액이 상대적으로 낮아 본건의 직접적인 비교 대상으로는 다소 거리가 있습니다.

본 물건은 29.20㎡ (약 8.83평)으로, 최근 거래된 19.98㎡ 대비 면적이 크지만, 건물 연식이 유사하고 동일한 지역임을 감안할 때, 평당 가격은 유사하거나 면적이 큰 만큼 총액은 더 높게 형성될 수 있습니다.

감정가 265,000,000원은 최근 거래된 216,000,000원 (19.98㎡) 대비 약 22.7% 높습니다.

일반적인 경매 진행 시 감정가의 80~100% 선에서 낙찰되는 경향을 고려할 때, 본 건의 경우 준신축급이라는 장점과 HUG 관련 특수성을 감안하여 접근할 수 있습니다.

최근 거래 사례(19.98㎡, 216M)를 기준으로 평당 가격을 계산하면 약 10,810,000원/㎡ (약 35,700,000원/평)입니다.

본 건의 면적(29.20㎡)에 이 평당 가격을 적용하면 약 315,900,000원 (29.20㎡ * 10,810,000원/㎡)이 됩니다.

하지만 해당 거래가 2026년 7월 1일이라는 점, 그리고 본 건은 감정가가 265,000,000원이라는 점을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 있고, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 붙을 가능성이 있습니다.

본 건의 면적, 연식, 입지, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

제시된 정보와 일반적인 경매 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 최소 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (입찰가 산정 시 주변 시세 변동 및 경쟁률 등을 추가 확인 필요)

참고: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

주의: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.