나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12483 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철9호선 "양천향교역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역 "양천향교역"이 소재하고 있어 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층, 지상12층 건내 제1층 제126호로서 (사용승인일 : 2019. 9.11) 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감 내 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 유리 등 마감 창 호 : 샤시 등 마감임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며, 조사일 현재 공실임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 천장형 에어컨 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 광대로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)과 기호(2) 토지 공히 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.∼2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)이며, 기호(1) 도로(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경12483 (1) 사건으로, 서울특별시 강서구 등촌동 849번지 더리브골드타워 제1층 제126호에 소재한 근린상가입니다. 본 물건의 감정가는 750,000,000원이며, 토지면적은 12.67㎡(약 3.83평), 건물면적은 53.32㎡(약 16.13평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 4층, 지상 12층 건물 중 제1층 제126호이며, 2019년 9월 11일에 사용승인을 받았습니다. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매로 채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다. 더리브골드타워 건물 전체의 연면적은 35,780.5㎡이며, 총 250호로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 849번지 '더리브골드타워' 내 1층 126호에 위치하고 있습니다. 지하철 9호선 양천향교역에서 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 아파트 단지 등이 다양하게 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 및 남동측으로 광대로 및 소로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 29일자 삼성생명보험주식회사의 근저당(채권금액 480,000,000원)입니다. 등기부상 선순위 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 개요는 현재 확인되지 않고 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 조규동 씨가 보증금 15,000,000원, 차임 2,500,000원에 2022년 11월 9일 전입/사업자등록을 하였으나, 확정일자가 없고 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

기타 권리사항으로는 2020년 4월 20일자 주식회사골드퍼스트의 신탁등기 말소, 2022년 9월 29일자 김미옥 씨의 소유권 이전(매매가 760,846,000원), 그리고 2025년 10월 2일자 삼성생명보험주식회사의 임의경매 개시 결정(사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12483)이 있습니다. 등기부 채권 총액은 480,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 양천향교역 역세권에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 이는 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 조건입니다. 현재 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 식음료, 서비스 업종 등에 적합할 것으로 판단됩니다.

조사일 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출을 위한 시장 분석 및 임대 전략 수립이 필요합니다. 유사 상가 건물의 임대 시세는 보증금 2,000만원~5,000만원, 월세 200만원~450만원 수준으로 다양하게 형성되어 있습니다(2026년 7월 기준, 출처). 현재 본 건물의 전용면적(53.32㎡)을 고려할 때, 적정 임대료 책정을 위해 주변 시세 조사가 더욱 중요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 병원, 은행, 다양한 판매시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 지하철 9호선 양천향교역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역에 포함될 수 있는 시설(폐기물 처리 시설, 고압선 등)의 경우, 해당 지역 전체의 개발 계획 및 환경 규제 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 항공 관련 규제를 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 특히, 본 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 특정 용도(단독/다가구/아파트/연립/다세대)에 대한 외국인 등의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

건물은 현재 공실 상태로, 공실 장기화 시 수익성 악화가 우려됩니다. 임대차 관계가 명확하지 않은 부분은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 더리브골드타워 내 상가로, 지하철 9호선 양천향교역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 다수의 지식산업센터, 오피스, 아파트 단지가 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 권리 관계 또한 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이라 인수 부담이 적습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역과 인접하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후화에 대한 우려가 적으며, 외관 및 내부 관리가 용이합니다.

풍부한 배후 수요: 인근 지식산업센터, 업무단지, 주거 단지의 잠재 고객 확보가 용이합니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

가치 상승 잠재력: 강서구 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최적 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 해당 건물의 현재 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 시장 전반의 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가는 750,000,000원이지만, 유사 경매 물건의 사례를 볼 때(2024타경140157 사건의 경우 6회 유찰 후 감정가의 약 26% 수준인 364,380,000원에 최저 입찰가가 형성되었음을 참고), 본 물건 역시 현재 공실 상태와 토지이용계획상 규제 사항 등을 감안하여 감정가 이하에서의 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 순수하게 물건의 미래 가치와 수익성을 평가하여 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.