나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12460 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평슬라브지붕11층 건물내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2021.08.17) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,도시기타용도 지역지구 미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12460 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제7층 제703호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

감정가: 313,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조 및 사용승인일

건축물대장 JSON 분석 결과, 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제7층 제703호이며, 사용승인일은 2021년 8월 17일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다. 세부적인 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2023년 5월 18일자 영등포세무서장의 압류입니다.

등기부현황

집합건물 등기부 요약 JSON 분석 결과, 소유권 보존 및 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

감정평가서 및 물건명세서상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 없다고 명시되어 있습니다.)

임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(함 )이 보증금 325,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 2월 25일, 확정일자 2022년 1월 27일자로 존재합니다. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

특별매각조건

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이며, 임차인 및 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

인수 보증금 합계

상기 특별매각조건 및 임차인 대항력 부재로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설

"서울우장초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

오피스텔 및 주택 밀집 지역으로, 일반적인 주거 및 업무 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리관계 상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리관계로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

건물 노후도

2021년 사용승인을 받은 신축 건물로, 건물 노후도에 대한 리스크는 낮습니다.

향후 규제 가능성

본건은 공항 관련 지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설

제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

임차인 관련

임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나, HUG의 채권 금액이 크다는 점은 추후 물건 가치 변동 시 참고해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 오피스텔로서 권리관계가 깨끗하고 매수인의 부담이 적은 물건입니다. 임차인이 대항력을 포기하고 HUG 조건 변경에 따른 특수성이 있으나, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준이나, 최상의 입지라고 보기는 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 즉시 활용 가능

* 권리관계가 말소될 예정으로 명도 부담 최소화

* HUG 조건 변경에 따른 특수 매각 조건으로, 보증금 인수 위험 없음

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 313,000,000원입니다. 임차인의 보증금 325,000,000원이 존재하나, 임차인이 대항력을 포기하고 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각되므로, 실제 인수 부담은 없습니다. 또한, 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 안전성은 높습니다.

제공된 JSON 데이터를 분석하여 건물 기본정보 및 면적을 확인하였으며, 시세 분석을 위해서는 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 추가 확인이 필요합니다.

현 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 신축 건물의 경우 감정가 대비 85%~95% 범위에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

이 물건의 경우, 명도 부담이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안하여, 현 시세를 기준으로 300,000,000원에서 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인이 직접 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.