나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12245 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-304 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘까치산공원’북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재한 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 칼라아스팔트 싱글잇기(처마) 지붕 지하1층/지상4층 건으로, (사용승인일 1994.08.30) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-304번지에 소재한 다세대주택입니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.

본건은 '까치산공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12245 (1)입니다.

1.2. 건물 정보

건축물대장에 따르면 본건 건물은 1994년 08월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 및 연와조 혼합 건물입니다.

건물은 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 그중 2층 201호에 해당합니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

건물 총 면적은 420㎡이며, 건폐율 55.55%, 용적률 198.82%입니다.

건축허가일은 1993년 09월 24일입니다.

1.3. 면적 및 감정가

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 19.19㎡ (약 5.80평)이며, 건물 면적은 37.32㎡ (약 11.29평)입니다.

건물의 전용 면적은 37.32㎡입니다.

감정가는 155,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 서울특별시 강서구 화곡동으로, '까치산공원'이 인근에 있어 녹지 공간을 접하고 있습니다.

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

주요 토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등이 있습니다.

공항 인근 지역으로 항공기 소음 등 관련 영향이 있을 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 '화곡역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준 권리는 2020년 4월 8일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

본건 등기부상 총 채권액은 1,786,543,557원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

현재 본건에는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 126,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2019년 09월 19일, 확정일자는 2019년 08월 23일입니다.

본 물건의 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 특별매각조건으로 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 내용이 있습니다.

또한, 임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권(을11)은 말소 예정으로 확인됩니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리: 갑10 (압류, 강서구, 2020-04-08)

본 경매 절차를 통해 위 말소기준 권리보다 선순위인 권리(주택임차권 을11 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 공부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부상 관련 사항은 확인되지 않았습니다.

4. 주변 시세 및 상권 분석

4.1. 최근 매매 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 화곡동 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- M펠리체(830-5) (2018년 준공, 37.05㎡): 2026년 5월 1일 300,000,000원에 거래. (약 810만원/㎡)

- 한양(343-28) (2000년 준공, 53.84㎡): 2026년 5월 4일 255,000,000원에 거래. (약 474만원/㎡)

- 기린아트빌라(956-27) (1995년 준공, 41.32㎡): 2026년 5월 3일 169,000,000원에 거래. (약 408만원/㎡)

4.2. 시세 종합 분석

본건(37.32㎡, 1994년 준공)의 감정가 155,000,000원은 3.3㎡당 약 415만원 수준입니다.

건축 연도가 유사한 '기린아트빌라' (41.32㎡, 1995년 준공)가 169,000,000원(3.3㎡당 약 408만원)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 비슷한 수준으로 판단됩니다.

신축 건물(M펠리체) 시세와는 차이가 크지만, 이는 건물의 신축 연도 및 상태 차이에 기인한 것으로 보입니다.

따라서 본건의 경우, 감정가 수준에서 약간의 프리미엄을 고려한 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 녹지 공간: 까치산공원이 인근에 있어 가벼운 산책 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물은 1994년 준공으로 약 30년의 노후화가 진행되어 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다. 이는 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 특별 매각 조건

대항력 있는 임차인으로 명시되었으나, 매각 조건으로 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하고 보증금 반환 채권 포기를 약정하는 내용이 포함되어 있어, 실질적으로 매수인이 인수할 임차 관련 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 이러한 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 용도 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 건축물의 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호합니다.

건축된 지 약 30년이 되어 노후화가 진행되었으나, 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준으로 책정되어 있습니다.

가장 큰 특징은 임차인 관련 특별 매각 조건으로, 매수인에게 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 건물 노후화 및 공항 관련 구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준합니다.

* 명확한 권리 관계: 특별 매각 조건으로 인해 임차 관련 부담이 없는 점이 투자 매력도를 높입니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매가 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하였습니다.

가장 유사한 조건의 인근 물건(1995년 준공, 41.32㎡)이 169,000,000원에 거래된 점을 참고하였습니다.

또한, 특별 매각 조건으로 임차인 관련 인수 부담이 없는 점을 긍정적으로 평가합니다.

최근 거래 시점(2026년 5월)의 시세를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 160,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 결정될 것으로 판단됩니다.

현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.