나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103941 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 서울지하철1호선의 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치한 오피스텔 및 연립주택 중 제 4층 제405호 도시형생활주택(단지형연립)으로 인근에 버스정류장과 지하철역이 있고 근린생활시설등이 소재하여 제반 주거환경은 편리한 편임

교통상황

본건으로의 차량 출입이 가능하고 인근의 간선도로변으로 시내버스 정류장이 소재하며 근거리에 지하철 1호선과 6호선의 동묘앞역이 위치하여 제반 대중교통사정은 편리한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 11층의 오피스텔과 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 본건은 그중 제4층 제405호 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 사용승인일은 2021.05.28임 외벽: 미장 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호등

이용상태

본건은 오피스텔과 도시형생활주택(단지형연립주택)의 건부지임

설비내역

기본적인 주거생활의 위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,소화설비,주차장 설비

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 2필지 일단의 토지호 사다리형이며 대체로 인접 도로와 등고 평탄함

인접 도로상태등

본건의 북측,남측,동측으로 약 4~5 미터 내외의 세로와 각각 접하며 북동측 진입로를 인근 대로와 연결되며 인도등이 있어 대로에서 본건으로 통행이 편리한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

(창신동 255-1) 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,상대보호구역(2020-06-26)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54~236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임 (창신동 247) 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문지구단위계획구역),도로(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54~236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103941 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층405호 (서울특별시 종로구 지봉로 37-29)

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

건물면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021.05.28 (건축물 전체)

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔), 도시형생활주택(단지형 연립주택)

1.2. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하2층 지상 11층 규모의 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로, 사용승인일은 2021년 5월 28일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 1호선 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 버스정류장, 지하철역, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 주변 환경

본건 주변은 지하철역, 시장(동묘앞 시장 인근), 학교(창신초등학교, 병설유치원 등) 등 생활 편의시설이 밀집해 있는 도심 지역입니다. 주요 산주변에 위치하여 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김용배)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-11

확정일자: 2022-03-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (권리자: 김용배, 금액: 225,000,000원, 말소)

전입일자: 2022-03-11, 확정일자: 2022-03-11

* 갑6: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 1,435,000,000원, 말소)

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단103121

* 갑8: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 225,000,000원, 말소)

서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경103941)

3.4. 권리분석 요약

상기 등기부 요약 및 물건명세서상, 본 건의 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었으며, 말소기준권리인 갑6 가압류(주택도시보증공사)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김용배(주택도시보증공사)는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 말소기준권리

갑6: 가압류 (주택도시보증공사)

3.6. 등기부채권 총액

1,680,311,064원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가는 2026년 6월 2일 기준, 53.98㎡ 면적에 59,500만원, 2026년 7월 25일 기준 48.8㎡ 면적에 54,500만원, 2026년 7월 15일 기준 44.11㎡ 면적에 52,000만원으로 파악됩니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보] 이는 본건 물건(13.86㎡)보다 훨씬 넓은 면적이며, 건축 연도 또한 본건 건물(2021년 사용승인)보다 오래된(1994년~2002년) 다세대/빌라 건물들입니다. 따라서 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

4.2. 실거래가 분석

최근 실거래 사례는 본건의 면적과 건물 연식에서 차이가 크므로, 직접적인 시세 비교보다는 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 참고해야 합니다.

4.3. 임대/매매 동향

주변의 비교적 넓은 면적의 다세대 주택들이 5억원대에서 6억원대의 거래가를 형성하고 있습니다. 본건은 면적이 매우 작아(13.86㎡), 유사한 소형 주거 공간의 거래 사례를 추가로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하2층 지상 11층 건물이며, 제4층 제405호는 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 사용되고 있습니다. 기본적인 주거생활에 필요한 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약, 건축물표제부]

5.2. 건축물 정보

건축물대장 상 본 건물(서울특별시 종로구 창신동 255-1번지)은 총면적 6263.6㎡, 지하2층, 지상11층 규모이며, 용도는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택입니다. [cite: 건축물표제부]

5.3. 토지 정보

본건의 토지는 2필지 일단의 사다리형이며, 대체로 인접 도로와 등고 평탄합니다. [cite: 감정평가서요약]

토지 면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지 지분: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

5.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(창신동 255-1, 247)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문지구단위계획구역)에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경이 확인되었습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물로 표시되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: 물건명세서]

6.2. 공부와의 차이

없음.

6.3. 임차인 관련 주의 문구

주택도시보증공사(양도전:임차권자 김용배)로부터 2026.06.26.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인(김용배)이 보증금에 대한 대항력을 포기하고, 본 건 매각으로 인해 임차권이 말소되는 것에 동의함을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 225,000,000원을 인수할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 동묘앞역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 그러나 13.86㎡의 소형 면적, 집합건축물대장 상 위반건축물 표기, 그리고 감정가와 주변 시세 간의 큰 괴리가 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담은 없으나, 위반건축물 문제는 반드시 확인 및 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지 (지하철 1, 6호선 동묘앞역 인근)

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)의 현대적인 주거 환경

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 예상 입찰가 가능성 (감정가 대비)

* 향후 재개발 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다. 이는 13.86㎡ 면적 대비 매우 높은 가격으로, 주변 연립/다세대 주택의 실거래가(약 110만~120만원/㎡)와 비교 시 큰 차이를 보입니다. 또한, 위반건축물 등기부 등재 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

상기 감정가와 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 210,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 위반건축물에 대한 부담과 시세와의 괴리를 감안한 보수적인 접근입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 위반건축물 관련 사항을 면밀히 확인하고, 시장 상황을 재점검하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.