나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103958 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 오피스텔,근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 북측으로 1Km이내에 지하철 2호선 신대방역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 4층 401호로서 외벽:대리석 및 석재붙임 등 마감. 창호:샷시창호임. (본건의 내부구조는 복층으로 되어있음.)

이용상태

2021.12.13일자로 사용승인되고, 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스에의한 난방설비,소화설비,승강기설비,기계식주차장, CCTV 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 두필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25미터 이내의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<관악구 신림동 1568-5소재> 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <관악구 신림동 1568-6소재> 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103958 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층 401호

신축주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298 (신림동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트 라멘구조, 철근콘크리트 지붕, 지하 1층~지상 14층 건물

준공: 2021년 12월 13일

총 세대수: 120세대

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 293,000,000원

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

건물 지분: 18.86㎡ (약 5.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 약 1km 이내에 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 서측 약 25미터 이내의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2025년 9월 17일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑4) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위이거나, 동일한 권리로 매각으로 소멸되는 모든 권리는 말소됩니다. 현재 등기부상 을3 (주택임차권, 김선인)은 말소된 것으로 확인됩니다.

말소되지 않는 권리: 현재까지 파악된 바로는 지상권이 있을 수 있으나, 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김선인)

보증금: 262,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 29일

확정일자: 2022년 04월 11일

배당신고일자: 2024년 02월 29일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합 의견

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다. 을구의 주택임차권(김선인)은 말소 예정이거나 이미 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 물건은 경매 절차를 통해 권리가 대부분 소멸되는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 서울특별시 관악구 신림동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지역입니다. 특히 난곡사거리 지구중심 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

4.2. 시장 동향

'더위일관악파크뷰' 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 전용면적 18.86㎡(약 5.70평)의 소형 오피스텔로, 인근 신대방역 및 신림역을 중심으로 오피스텔 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건물 내 유사 면적대의 매물이 2억 4천만원에서 2억 9천만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 감정가는 293,000,000원으로, 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 정보

본건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 신림고등학교가 위치하고 있으며, 서울특별시보라매병원, 에이치플러스양지병원 등 의료시설 이용이 편리합니다. 또한, 신림중앙시장, 신림종합시장 등 전통시장과 대형마트(메가마트) 이용이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 향후 경전철 난곡선 개통 시 역세권 가치 상승이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차 보증금 관련 권리를 행사하고 있는 점을 감안할 때, 낙찰 후 명도 과정에서 HUG와의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 중심 상업지에 위치한 신축 오피스텔입니다. 신대방역 역세권에 위치하고 있으며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 활용도가 높습니다. 또한, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항도 명확히 정리되어 있어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역 인근으로 뛰어난 교통 및 직주근접성 확보.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 복층 구조: 전 호실 복층 구조로 설계되어 공간 활용도가 높음.

* 명확한 권리관계: HUG의 채권으로 인한 강제경매로, 말소기준권리 이후의 권리가 소멸되어 인수 부담 최소화.

* 지역 개발 잠재력: 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

총 채권액 (등기부상): 262,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 실거래가가 2억 4천만원에서 2억 9천만원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가는 293,000,000원으로 시세 범위 내 최고가 수준에 해당합니다. 채권액 262,000,000원을 고려할 때, 낙찰가는 채권액 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

본 물건의 최저 입찰가는 감정가에서 시작하지만, 시세 및 채권액 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.