나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103892 [1] 서울특별시 관악구 신림동 105-16 아트라움 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주 택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이 용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 401호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요 한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2 조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재 단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). *기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동 작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경 관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20 ~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경103892 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

주소지는 서울특별시 관악구 신림동 105-16번지 아트라움 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 344,000,000원입니다.

토지면적은 33.39㎡(약 10.10평)이며, 건물면적은 40.22㎡(약 12.17평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 3월 16일입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(2호선 신림역 등)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.

본건은 북서측으로 도로와 접하고 있습니다.

주변에는 신정초등학교, 난곡중학교, 남강고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 다양한 상업시설과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유권보존, 소유권이전 등기 이후 HUG(주택도시보증공사) 관련 주택임차권 및 압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다.

현재 파주세무서장의 압류가 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 구태균: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-20, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김민우): 보증금 290,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-22, 확정일자 2020-04-17, 배당신고일자 2023-01-20, 대항력 없음.

집행법원 비고란 및 물건명세서 상 특이사항으로, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 2026년 6월 19일자 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주택과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

인근에 다양한 점포, 음식점, 소매점 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

다세대주택이 밀집한 지역 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 도보 거리에 신정초등학교가 있으며, 중학교 및 고등학교도 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 정보: 본건이 속한 '아트라움'은 2020년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 연면적은 457.24㎡, 건축면적은 175.09㎡이며, 주차는 5대가 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제1종 및 제2종 일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 - 최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 준보전산지(기호1), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 가장 중요한 제한사항으로, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20~2026.12.31 및 2025.8.26~2026.8.25) 내에 있습니다. 낙찰자는 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 하며, 허가받지 못할 경우 계약이 취소될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없으나, 절차상 특수성이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 연식(2020년)의 다세대주택으로, 신림동 역세권 인근에 위치하고 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, HUG 관련 사항도 명확하게 정리되어 있어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

다만, 본건이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 낙찰 시 반드시 해결해야 할 중요한 제약 조건입니다. 허가 가능 여부와 절차를 사전에 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

신정초등학교가 인접해 있고 주변 편의시설 이용이 용이하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* HUG 관련 권리 및 보증금 인수 부담이 없어 명확한 명도 및 인수가 가능합니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 서울 관악구 신림동 지역은 재개발 및 교통망 개선 등 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 신정초등학교 등 교육 시설 접근성이 뛰어나 실거주 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일: 서울 관악구 신림동 92-200번지 제일빌라 (1991년 건축, 30.92㎡, 1층) - 185,000,000원

* 2026년 7월 6일: 서울 관악구 신림동 561-1번지 드림하우스 (2015년 건축, 29.56㎡, 6층) - 320,000,000원

* 2026년 7월 3일: 서울 관악구 신림동 87-1번지 어반팰리스 (2018년 건축, 45.37㎡, 3층) - 390,000,000원

본건은 40.22㎡(약 12.17평)의 전용면적을 가진 2020년 건축물로, 연식 및 면적 측면에서 비교 대상들과 차이가 있습니다.

드림하우스(2015년 건축, 29.56㎡, 320,000,000원)와 비교할 때, 본건은 건축 연도가 더 최신이고 면적도 넓으므로 320,000,000원보다 높은 가치를 지닙니다.

어반팰리스(2018년 건축, 45.37㎡, 390,000,000원)와 비교하면, 본건은 면적이 작지만 연식이 더 최신이라는 장점이 있습니다.

감정가 344,000,000원은 최근 거래 사례의 중간 수준에 해당합니다.

그러나 본건이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 입찰 시 주요 고려사항이며, 이는 잠재적 구매자의 부담을 가중시켜 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 허가 절차의 성공 가능성과 필요 서류 등을 면밀히 확인해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 할인된 가격으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

안정적인 입찰을 위해 감정가의 80% ~ 95% 수준을 고려하되, 허가구역 리스크를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

(상기 입찰가는 토지거래허가 취득 가능성을 전제로 하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 허가 가능 여부 확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.