나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103930 [1] 서울특별시 관악구 신림동 294-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미림여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 신림선 "서울대벤처타운역" 이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상토지 북측으로 폭 약 4m 내외 및 남측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 294-12: 도시지역, 제3종일반주거지역(2024-06-20), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립. 다세대 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

본건 토지 중 남서측 일부(약 10㎡)는 현황 '도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조, 세멘블럭조 세멘기와, 스라브지붕 지상:1층 건물로서, (사용승인일: 1968.12.05) 외벽: 석재붙임 및 벽돌 치장쌓기 등 마감, 창호: 샤시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 주택, 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103930 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 294-12

용도: 단독주택

감정가: 1,810,121,600원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지지분: 165㎡ (약 49.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 261.46㎡ (약 79.09평)

건물지분: 261.46㎡ (약 79.09평)

건물 제시외면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

건축물 현황: 연와조, 세멘블럭조, 세멘기와, 스라브지붕 지상 1층 건물 (사용승인일: 1968.12.05). 주택, 근린생활시설로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 토지는 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미림여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 신림선 "서울대벤처타운역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지는 북측으로 폭 약 4m 내외 및 남측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 03월 06일 접수된 노원새마을금고 근저당권(금960,000,000원)입니다. 본 건 경매개시결정등기(2025타경103930)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그 외 등기된 권리들(갑5, 갑6, 을12, 갑7, 갑10)은 모두 말소 예정이거나 말소된 권리입니다. 건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 권리관계로 요약됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김선길

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-01-29

확정일자: 2018-01-26

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김선길 (1차 보증금 증액분)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-01-29

확정일자: 2021-11-02

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 있음

비고:

위 임차인 김선길 씨는 합계 210,000,000원의 보증금을 지급하였으며, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력이 있습니다. 그러나 본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 내역을 반드시 확인하여 보증금 회수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다고 명시되어 있으나, 본 건은 금액이 명시되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

노원새마을금고 근저당권 (접수일자: 2024-03-06)

3.4. 인수되는 권리

등기부상으로는 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 위 임차인 현황에서 언급된 '대항력있는임차인' 관련하여 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

3.5. 기타 권리관계

별도 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 JSON 정보는 주로 다세대/빌라 건물의 실거래가로, 본 물건(단독주택)과는 거래 특성 및 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다. 그러나 주변 지역의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 다세대/빌라 거래 사례 분석:

* 30.92㎡ (약 9.35평) 규모의 빌라가 2026년 7월 6일 18,500만원에 거래됨 (약 598만원/㎡).

* 29.56㎡ (약 8.94평) 규모의 빌라가 2026년 7월 6일 32,000만원에 거래됨 (약 1,083만원/㎡).

* 45.37㎡ (약 13.72평) 규모의 빌라가 2026년 7월 3일 39,000만원에 거래됨 (약 860만원/㎡).

감정가 1,810,121,600원(약 18.1억원)을 토지면적 165㎡(약 49.91평)으로 단순 계산 시, 평당 약 3,627만원의 토지 가치를 고려하고 있으며, 이는 신림동의 재정비촉진지구라는 개발 잠재력을 반영한 것으로 보입니다. 주변 다세대/빌라의 최근 실거래가 평균 약 800만원/㎡ 이상을 고려하면, 토지 가격 외 건축물의 가치와 미래 개발 가치가 감정가에 반영된 것으로 해석됩니다. 신림뉴타운 개발 사업 등 주변 지역의 재개발이 활발히 추진되고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 신림선 서울대벤처타운역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 편의시설이 다수 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 미림여자고등학교가 소재합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(교도소, 화장장, 대규모 쓰레기 처리 시설 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역, 재정비촉진지구

본 물건지는 서울특별시 관악구 신림동의 정비구역 및 재정비촉진지구 내에 위치합니다. 이는 향후 재개발 또는 재건축을 통해 높은 가치 상승을 기대할 수 있는 장점이 있으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성, 기간 장기화, 사업성 변화 등의 위험 요인이 존재합니다.

6.2. 대항력있는 임차인

김선길 임차인은 합계 210,000,000원의 보증금에 대해 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 배당 결과에 따라 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 특히, '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 기간이 명시되어 있어 신규 취득 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물

건물 면적 외에 17.00㎡(약 5.14평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

6.5. 공부와의 차이

본건 토지 중 남서측 일부(약 10㎡)는 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 활용 가능한 토지 면적에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 핵심 지역인 재정비촉진지구에 위치하여 미래 개발 가치가 높은 단독주택입니다. 지하철 서울대벤처타운역 역세권이라는 점도 긍정적입니다. 1968년에 건축되어 노후된 건물이라는 점은 재건축 또는 리모델링 비용을 고려해야 할 부분입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정 및 보증금 회수 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하지만, 정비구역 지정은 장기적인 관점에서 큰 투자 가치를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신림뉴타운 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 서울대벤처타운역 역세권 입지

* 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 다양한 활용 가능성

* 대항력 있는 임차인의 명확한 인수 여부 확인 시 리스크 관리 가능

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보의 다세대/빌라 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 토지의 가치는 약 10.97백만원/㎡, 건물 가치는 약 6.92백만원/㎡으로 산정되었습니다. 이는 토지의 개발 잠재력을 반영한 수치입니다. 주변 다세대/빌라 시세(약 600만원~1,080만원/㎡)를 참고했을 때, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 인수되지 않는다고 가정하고, 감정가(1,810,121,600원)를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 1차 입찰 시에는 감정가의 80~90% 수준인 약 14억 5천만원 ~ 16억 3천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 재개발 사업의 진행 상황 및 최종 배당 결과에 따라 입찰가 조정이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

1차 입찰 시: 1,450,000,000원 ~ 1,630,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상, 법원 배당표 확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.