나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2942 [1] 서울특별시 종로구 평창동 66-1 엘리시아 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 ‘상명대학교 박물관’ 남측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 다세대, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2009년 12월 15일) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 완경사지에 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 아파트 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m 이하(완화시 28m 이하)), 도로(2020-07-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-03-15)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서의 대상물건 현황에 의하면, 전유면적 206.22㎡, 공용면적 95.82㎡, 공급면적 302.04㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2942 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 평창동 66-1 엘리시아 5층 502호

용도: 아파트

1.2. 면적 정보

토지면적: 118.68㎡ (약 35.9평)

토지 지분: 118.68㎡ (약 35.9평)

건물 전용면적: 206.22㎡ (약 62.4평)

건물 공용면적: 95.82㎡ (약 29.0평)

건물 공급면적: 302.04㎡ (약 91.4평)

건물 사용승인일: 2009년 12월 15일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,300,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 기타 특이사항

감정평가서상 대상 물건 현황에 명시된 전유면적, 공용면적, 공급면적 정보가 기재되어 있습니다. (참고: 채권자 강남농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 종로구 평창동에 소재하며, '상명대학교 박물관' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 평창동은 북한산 남쪽 기슭에 자리 잡아 자연 경관이 수려하고 조용한 주거 환경을 제공합니다. 과거 고급 주택가로 조성되었으며, 예술가들의 작업 공간이나 갤러리 등이 분포하는 문화적인 분위기도 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 평창동 지역은 대중교통 접근성 측면에서는 다소 불편하다는 평가도 있으며, 가장 가까운 지하철역(3호선 홍제역)까지는 상당한 거리가 있어 자가용이나 버스를 이용하는 것이 일반적입니다. 북서측으로는 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 22일 접수된 영동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 본 건 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 가능한 권리

등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: ' 부분이 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 2,271,496,497원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

평창동 지역은 주로 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 중심 지역입니다. 고급 주택단지가 형성되어 있으며, 일부 갤러리들이 위치하여 지역의 문화적 특성을 더하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 내 근린생활시설이나 인근 지역의 편의시설을 이용하게 될 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

평창동은 북한산 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 자랑하며, 조용하고 한적한 분위기를 선호하는 거주자들에게 적합한 지역입니다. 과거 고급 주택가로 조성된 역사적 배경이 있으며, 예술인이나 연예인 등 유명인들이 거주하거나 관심을 보이는 지역이기도 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 5층 건물 중 5층에 해당합니다. 2009년 12월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며, 창호는 하이샷시입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물 내 옥내 주차 49대, 옥외 주차 14대가 가능한 것으로 파악됩니다 [JSON 데이터].

5.2. 주변 편의시설

평창동 지역은 단독 및 공동 주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 상명대학교 박물관 등이 있으며, 근린생활시설이 분포합니다. 다만, 대형마트나 백화점 등 편의시설을 이용하기 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(24m 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 미확인 사항 (임대차 등)

임대관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 그 관계와 보증금 및 차임 등은 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 점유 관계에 따라 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.)

6.3. 기타 확인 필요 사항

교통 편의성: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 출퇴근 시 도로 정체가 발생할 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 전통적인 부촌 중 하나인 종로구 평창동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 수려한 자연 경관과 조용한 주거 환경이라는 장점을 가지고 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 어우러진 주거 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담은 없어 보입니다. 그러나 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 주의 깊게 검토해야 합니다. 교통 편의성은 다소 부족할 수 있으나, 쾌적한 주거 환경을 중요하게 생각하는 수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 조용하고 쾌적한 주거 환경: 북한산 인근의 뛰어난 자연 환경과 높은 녹지율.

* 전통적인 부촌 지역: 종로구 평창동이라는 지역적 가치.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 관계.

* 문화 예술적 환경: 주변의 갤러리 및 예술 시설 분포.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,300,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 명도 비용, 예상 수리비, 그리고 본 건의 특이사항 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 부분을 제외한 별도의 인수 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 물건 상태 파악 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.