나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3105 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1706 관악우성아파트 107동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '봉원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트, 다가구 및 다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 27층 건물 내 제15층 제1505호로서, (사용승인일: 2000.12.13.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

아파트(복도식)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 4필지 일단지의 부정형 토지로, 아파트 단지 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 간선도로에 연결되어 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/ 절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 ./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). (대표지번인 봉천동 1706번지의 내용을 기재하였음)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3105 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1706 관악우성아파트 107동 15층1505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 842,000,000원

* 토지면적: 23.10㎡ (약 7.0평)

* 건물면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '봉원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다가구 및 다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 건물의 구조

* 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 27층 건물 내 제15층 제1505호로서, 사용승인일은 2000년 12월 13일임.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

2.4. 이용상태

* 아파트(복도식)로 이용중임.

2.5. 설비내역

* 기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

* 경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 4필지 일단지의 부정형 토지로, 아파트 단지로 이용중임.

2.7. 인접 도로상태등

* 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 간선도로에 연결되어 도로상태는 보통임.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 포함), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 2025.8.26.~2026.8.25.). (대표지번인 봉천동 1706번지 기준)

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을6, 2014년 07월 25일 접수, 국민은행 근저당권, 183,480,000원.

* 등기부 채권 총액: 865,724,889원.

* 전유부 등기 내역상 다수의 근저당 및 가압류 권리가 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 등 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

4. 상권분석

* 물건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역으로, 주변에 아파트 단지, 주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 관악우성아파트

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1706

* 사용승인일: 2000년 12월 13일

* 총 동수: 8개 동, 총 세대수: 1597세대

* 최고층: 29층, 최저층: 2층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등.

5.2. 면적 정보

* 건물 전용면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

* 토지 지분 면적: 23.10㎡ (약 7.0평)

* (참고: 아파트 총면적 179254.9㎡, 전용면적 136819.32㎡ 정보는 단지 전체에 대한 정보임)

5.3. 주차 및 부대시설

* 지상 주차대수: 20대, 지하 주차대수: 31대, 총 주차대수: 381대.

* 지하 전기차 충전기: 66대.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. (외국인 등 토지거래 허가구역 지정기간이 있으므로 외국인 매수 시 확인 필요)

6.2. 기타 리스크

* 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 실제 점유 및 명도 관련 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다)

* 건축 후 약 24년 경과 (2000년 사용승인)로 인한 건물 노후화가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보이며, 임차인에 대한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 감정가(8억 4200만원)와 최근 실거래가(59.76㎡ 기준 약 1억 1천만원대) 간에 현저한 차이가 있어, 유찰 가능성이 높으며 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가의 단위 오류 가능성을 반드시 확인해야 하며, 임대관계 미상으로 인한 점유 확인 및 건물 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 한 시세 분석 시, 감정가 대비 낮은 입찰가 기대 가능합니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적어 비교적 명확한 권리 취득 가능합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮을 수 있습니다 (점유 확인은 필수).

* 제3종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건은 전용면적 59.76㎡ (약 18.1평)입니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.76㎡)의 거래가 2026년 7월 4일에 111,000 (1억 1100만원)에 있었습니다.

* 다른 면적대의 최근 매매가 역시 1억 1천만원대 수준을 보이고 있습니다.

9.2. 감정가와 시세 비교

* 감정가: 842,000,000원 (8억 4200만원)

* 최근 시세 (59.76㎡): 약 111,000,000원 (1억 1100만원)

* 감정가와 최근 시세 간 상당한 괴리가 존재하여, 본 건은 유찰 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 감정가 8억 4200만원을 기준으로 유찰이 거듭될 경우, 시세 근접 가격은 7차 입찰(감정가 20%)인 약 168,400,000원 수준부터 시작될 것으로 예상됩니다.

9.3. 권장 입찰가

* 최근 시세인 1억 1천만원대 (111,000,000원)를 기준으로, 유찰 가능성과 제반 부대 비용(취득세, 명도비, 수리비 등)을 고려하여 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 중요: 감정가 '842000000'의 단위 오류 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다. (예: 8천 4백 20만원일 경우 최초 입찰가로도 충분한 경쟁력이 있습니다.)

* 실제 점유 여부 및 상태, 주변 시설에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가 산정하시길 바랍니다.

외부 지도서비스 등을 통한 주변 시설 (혐오시설 포함) 검색 및 표시는 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.