나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103857 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 142-7 엘지선릉에클라트 에이동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 '지하철2호선 선릉역' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 선릉역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 외벽은 석재붙임 마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

관련 공부상 용도 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 복합용도(아파트 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))<추가기재>문화재보호구역 100m(저촉)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103857 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허O

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 142-7 엘지선릉에클라트 에이동 4층403호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물층수: 지하 3층, 지상 6층 중 4층 403호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 412,000,000원

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물면적: 36.16㎡ (약 10.94평) (전용면적 기준 추정)

건축물대장상 대지권 면적: 13.38㎡ (토지지분)

건축물대장상 연면적: 11074.36㎡

건축물대장상 대지면적: 2005.2㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 지하철 2호선 선릉역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

건물은 LG선릉에클라트 A동 4층 403호임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 선릉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (테헤란로)

건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역

군사기지 및 군사시설 보호구역 (위탁고도: 77-257m)

문화재보호구역 100m (저촉)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

소유권 변동: 노연호(보존) -> 이우생(이전) -> 김연호(이전)

말소기준권리: 2011년 3월 8일 접수된 국민은행 근저당권 (120,000,000원)

등기된 권리: 국민은행 근저당권, 허리 가압류 (300,000,000원), 이현주 가압류 (50,000,000원), 허리 강제경매 (182,209,931원)

총 등기부채권액: 470,000,000원

3.2. 말소기준권리

2011년 3월 8일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이므로, 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 명시되지 않음.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상임.

(주의: 금액이 미상이라도 대항력 유무 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.)

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강남구 삼성동은 지하철 2호선 선릉역을 중심으로 형성된 지역으로, 테헤란로와 인접하여 주요 업무지구 및 상업지구가 발달해 있음.

오피스 빌딩 밀집 지역으로 풍부한 직장인 수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있으며, 다양한 금융기관, IT 기업, 법률 사무소 등이 밀집해 있음.

주변에는 롯데백화점, 코엑스(COEX) 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

LG선릉에클라트 건물 자체도 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 구성되어 건물 내외부에서 다양한 상업 활동이 이루어지고 있음.

현재까지 파악된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 현대백화점(무역센터점), 코엑스(COEX) 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 접근 용이.

* 주변 상업시설에 다양한 은행, 병원, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수함.

5.2. 교육시설

* 휘문고등학교, 경기고등학교, 진선여자중학교 등 다수의 명문 학교가 인근에 위치.

* 강남 학원가가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

5.3. 의료시설

* 삼성서울병원, 서울의료원 등 주요 종합병원 및 대학병원을 이용하기 편리한 위치임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 총 등기부채권액(470,000,000원)이 감정가(412,000,000원)를 초과하나, 강제경매로 진행되어 매각으로 인한 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 대항력 유무에 대한 현장 조사를 통한 철저한 확인이 필요함. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 미상인 임차인이 있을 가능성 배제 불가)

6.2. 시장 리스크

* 강남 지역 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 하락 가능성이 존재함.

* 주변 신규 아파트 공급 및 경쟁 단지들의 영향으로 시장 상황에 변동이 있을 수 있음.

6.3. 물건 자체 리스크

* 건물의 노후화 정도 및 내부 시설 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성. (정확한 상태는 현장 확인 필요)

* 집합건물의 특성상 공용 부분 관리비 연체 등 관리 주체와의 문제 발생 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 지하철 2호선 선릉역 초역세권에 자리하여 교통이 매우 편리함.

주변은 테헤란로를 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 풍부한 배후 수요와 높은 생활 편의성을 제공함.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 법적으로 인수되는 부담은 없어 보임. 다만, 임차인 현황이 미상이라는 점은 추가적인 주의가 필요함.

강남 핵심 지역의 우수한 입지 조건과 잠재적 미래 가치를 고려할 때, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 삼성동, 선릉역 초역세권으로 교통, 상권, 생활 편의성이 모두 뛰어남.

* 직주근접성: 테헤란로 인근 업무지구와 가까워 직장인 임대 수요가 풍부하며, 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 향후 개발 가치: 강남 지역 개발 계획에 따른 잠재적인 부동산 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실시되어 법적 리스크가 적음 (임차인 미확인 부분 제외).

9. 예상 입찰가

감정가: 412,000,000원

본 물건은 강남구 삼성동의 초역세권 아파트로, 입지적 가치가 매우 높음. 감정가는 412,000,000원이지만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하며, 임차인 현황이 미상이라는 점을 고려해야 함.

인수 보증금 합계가 0원이고 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되므로, 낙찰 후 명도 관련 비용 및 제반 경비, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 329,600,000원 ~ 370,800,000원

(본 예상 입찰가는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 필요함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.