나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103869 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택(다세대주택), 다가구형 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장(노선버스 및 마을버스)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 등임. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택) 으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사로 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103869 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 3층303호

건물명: 레미안아트빌

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제3층 제303호

준공 연도: 2021년

2.3. 토지 정보

토지면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 18.3965㎡ (약 5.56평)

2.4. 건물 정보

건물면적: 28.15㎡ (약 8.51평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 28.15㎡ (약 8.51평)

용도: 다세대주택

2.5. 감정가 및 면적

감정가: 295,000,000원 (29,500만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경은 공동주택(다세대주택), 다가구형 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(노선버스 및 마을버스)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-01-27 접수된 포천세무서장의 압류.

본 물건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김성환 외 2명 (2021-05-06)

* 공유자전부지분 이전: 김택현 (2021-06-30)

* 주택임차권: 이성준 (2021-07-21 접수, 말소 예정) - 보증금 249,000,000원, 전입 2021-07-01, 확정 2021-07-26

* 압류: 포천세무서장 (2023-01-27, 말소), 의정부세무서장 (2024-04-15, 말소), 강서구 (2025-06-12, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-05, 말소)

3.2. 임차인 현황 및 권리사항

* 임차인: 이성준 (주택도시보증공사)

* 보증금: 249,000,000원 (24,900만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-01

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차권자 이성준)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경. 임차인의 보증금 관련 우선변제권 및 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 건물면적은 28.15㎡ (약 8.51평)이며, 감정가는 295,000,000원 (1㎡당 약 10,480,000원)입니다.

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래 (1991년식, 30.92㎡): 18,500만원 (1㎡당 약 5,983,000원)

* 2026년 7월 거래 (2015년식, 29.56㎡): 32,000만원 (1㎡당 약 10,825,000원)

* 2026년 7월 거래 (2018년식, 45.37㎡): 39,000만원 (1㎡당 약 8,596,000원)

4.2. 동종 건물 거래 사례 비교

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 비교 대상 중 가장 최신식입니다. 2015년식 29.56㎡ 건물이 32,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 29,500만원은 합리적인 수준으로 평가됩니다. 신축 연도를 감안하면 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 북서측 인근에 남강고등학교가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (최초 제한공고일로부터 2년)

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.6.17.~2026.8.30.)

이러한 각종 도시계획상의 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경에 따른 임차인 확약서 제출로 보증금 관련 낙찰자 부담은 없으나, 해당 절차와 관련된 세부적인 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리나 부담이 없습니다. 임차인의 보증금은 HUG에서 인수 조건 변경 확약서를 제출함에 따라 정리되었습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다. 전반적으로 양호한 조건의 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)로 최신 설비 및 양호한 상태 유지.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 임차인 보증금 관련 HUG의 확약으로 명확한 처리 완료.

* 신림동 지역의 꾸준한 주거 수요로 인한 안정적인 투자 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원 (29,500만원)입니다.

최근 인근의 2015년식 29.56㎡ 건물이 320,000,000원 (1㎡당 약 1082만원)에 거래된 점, 그리고 본건이 이보다 신축(2021년식)임을 고려할 때, 감정가는 적정하거나 소폭 낮게 책정된 것으로 보입니다.

입찰 시, 감정가 수준을 기준으로 하되, 신축 건물이라는 장점을 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서도 충분한 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 시세 변동 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 유연한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원 (28,000만원 ~ 31,000만원)

권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.