나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103841 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 내 제4층 제409호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 신림동 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103841 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층 409호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 내 제4층 제409호

* 이용상태: 오피스텔로 이용중

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 229,000,000원

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 토지지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

* 건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매구분

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

* 대상물건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

* 신림동 1568-5, 1568-6: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 구역 내 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 윤 / 보증금: 237,000,000원 / 차임: 0원)

* 전입일자(사업일자): 2022-03-03

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 237,000,000원이나, 등기부상 주택임차권(을3)은 말소되었으며, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.2. 등기부요약

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 이후 접수된 권리들(갑5: 서울특별시관악구 압류, 갑6: 주택도시보증공사 강제경매, 갑7: 양천세무서장 압류)은 모두 말소되었습니다.

* 소유권이전(갑3, 2022-03-02, 오승훈) 및 신탁등기 말소(갑2, 2021-12-23)가 선행되었습니다.

3.3. 말소기준권리및소멸되는권리

* 말소기준권리: 2023.02.07. 강서세무서장 압류 (갑4)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. (을3: 주택임차권, 갑5: 압류, 갑6: 강제경매, 갑7: 압류)

3.4. 인수되는권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권개요 -)

* 본 물건은 권리 관계가 비교적 깨끗하게 정리되어 인수되는 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지대특성

* 대상 물건이 위치한 신림동 일대는 서울 지하철 2호선 신림역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 주택가, 상업시설이 혼재하여 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 잠재적상권가치

* "더위일관악파크뷰" 오피스텔은 주변 상업시설 및 주거단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지를 가집니다.

* 지속적인 도시 개발 및 지역 활성화 계획에 따라 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및인프라

* 신림고등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 오피스텔 주변으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 직주근접성이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제한사항

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간 내 매수 시 허가를 받아야 하는 절차가 필요할 수 있습니다. (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 공법상 제한사항이 존재하나, 현 오피스텔 용도로는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 기타리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서 제출 내용은 HUG가 경매 절차를 진행하며 권리 관계 정리를 주도하고 있음을 시사합니다. 이는 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있으나, 현재까지는 인수되는 보증금 등의 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 소형 면적(17.30㎡)으로 인해 향후 재매각 또는 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건개요

* 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 소형 면적(17.30㎡)을 가지고 있습니다.

* 주변 학군 및 상업시설 접근성이 좋으며, 교통 여건도 양호합니다.

* 복잡했던 권리 관계가 경매 절차를 통해 대부분 정리되어 인수되는 채무나 보증금은 없는 상태입니다.

7.2. 투자관점

* 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대수요를 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건 및 주변 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 여력이 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 긍정적요소

* 말소되는 임차권 및 다수의 압류로 인한 권리 관계 명확화

* 인수되는 보증금 및 채무가 없어 명확한 투자 가능

* 신림동 역세권 인근의 우수한 입지

* 편리한 교통 및 생활 인프라

8.2. 고려사항

* 토지거래허가구역 지정 기간 및 절차 확인 필요

* 소형 면적(17.30㎡)의 투자 수익률 및 환금성 고려

* 향후 건물 관리 및 재매각 시 시장 상황 변동성

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

* 감정가는 229,000,000원이며, 건물의 전용면적은 17.30㎡(약 5.23평)입니다.

* 이는 3.3㎡당 약 13,237,000원의 감정가 수준으로, 지역 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 현재 시점에서 정확한 주변 오피스텔 실거래가 및 임대료 조사를 통해 보다 정밀한 시세 파악이 필요합니다.

* 다만, 권리 분석상 인수되는 보증금(0원)이 없어 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 예상입찰가산정

* 본 물건은 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없으므로, 감정가 대비 합리적인 수준의 입찰을 고려합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 약 85~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 약 195,000,000원 ~ 217,500,000원

* 참고로, 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 경쟁 입찰자 수, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.