나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104066 [1] 서울특별시 동작구 사당동 56-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '동작초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지 의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 4층 401호로서, 외벽: 화강석 및 대리석 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 보일러실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 정지한 3필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터인 아스팔트 포장도로에 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 3) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(학교 환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) , 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.))이며, 기호 2)는 도로(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104066 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 56-8 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 510,000,000원

* 토지면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

* 토지지분: 38.485㎡ (약 11.64평)

* 건물면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

* 건물지분: 47.2㎡ (약 14.28평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 특수물건정보: 대항력있는임차인

* 건축물정보:

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 중 4층

* 사용승인일: 2018년 8월 23일

* 총 건물 면적 (연면적): 571.41㎡ (약 172.76평)

* 건축면적: 220.59㎡ (약 66.73평)

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

* 주차: 옥내 5대, 옥외 3대

1.1. 입지조건

본건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 사당동 소재 '동작초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터인 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간, 대상 토지 및 거래 유형은 상이할 수 있으므로 확인 필요).

1.2. 권리분석

권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 1일자 주식회사윈즈에프앤아이대부의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 을1 근저당, 갑6 가압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매, 갑11 압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장영철 (마스킹: 장OO)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 3일

* 확정일자: 2020년 11월 23일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 이는 경매 절차상 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미하지만, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 사당동 56-8번지 일대는 일반적인 주택가 상권의 특징을 보입니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 학교, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 별도의 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변의 생활 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 교육시설: '동작초등학교'가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로망 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변 시세 (JSON 분석 기반):

* 최근 거래된 유사 물건(다세대주택)들의 정보에 따르면, 2026년 4월 기준, 2017년식 4.91평(16.22㎡) 물건이 5억 5천만원(55,000만원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1억 1,200만원 수준입니다.

* 2002년식 24.16평(79.86㎡) 물건은 12억(120,000만원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,970만원 수준입니다.

* 본건은 2017-2018년식으로 비교적 최신 건물이며, 면적은 14.28평(47.20㎡)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금은 0원으로 산정되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 토지거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 강제경매: 채무 불이행으로 인한 경매 절차이므로, 채권 채무 관계를 충분히 숙지해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 동작구 사당동에 위치한 비교적 신축(2017-2018년식) 다세대주택입니다. 동작초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 책정되어 있어 낙찰자가 직접적인 보증금 부담을 지지는 않습니다. 다만, 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 전체적으로 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 최신 건축 연도: 2017-2018년식으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태 및 주거 쾌적성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울시 내 주거지: 서울 동작구라는 입지적 이점을 가지며, 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시장 대비 잠재가치: 감정가 대비 최근 실거래가 데이터를 비교 분석할 때, 시세 상승 여력이 있거나 현재 시장 가치에 부합하는 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 5억 1천만원입니다. 제공된 JSON 데이터 상 최근 거래 사례(2026년 4월)를 볼 때, 동일 연식(2017년)의 더 작은 면적(4.91평) 물건이 5억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(14.28평, 2017-2018년식)의 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성을 시사합니다.

따라서, 현 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 5억 1천만원을 기준으로 하되, 시장 경쟁 상황 및 권리 관계(대항력 있는 임차인 존재)를 감안하여 5억 6천만원 ~ 6억 0천만원 범위 에서 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 더욱 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.