나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103994 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 관악구 봉천동 소재 "서울관악초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "봉천역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2005.03.10) 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 토지 3 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 신청채권자 서울보증보험주식회사 : 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인임
- 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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본 보고서는 서울특별시 관악구 봉천동 921-6, 청룡오피스텔 5층 503호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다. 본 물건은 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다.

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1.2. 면적 정보

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* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 5층503호

* 토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

* 토지지분: 5.25㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 14.64㎡ (약 4.43평)

* 건물지분: 14.64㎡ (약 4.43평)

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1.3. 매각 정보

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* 감정가: 82,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서OOOOOOOO (양수채권자)

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1.4. 특이사항 및 주의사항

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* 본건은 토지거래허가구역에 해당합니다.

* SGI 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 신청채권자는 서울보증보험주식회사이며, 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수하였습니다.

* 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 위치

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본 건은 서울 관악초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 주상복합 지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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본 건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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2.3. 도로 상황

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본 건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

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* 말소기준권리: 압류 (세무관리과-13410, 2025.09.22.)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자는 본 건의 모든 부담(임차권, 압류, 근저당 등)을 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

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3.2. 임차인 분석

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* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자: 2021-03-11

* 확정일자: 2021-02-19

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인의 경우 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 다만, 별도의 매각 조건에 따라 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 있으므로, 잔금 납부 및 등기 말소 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

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3.3. 등기부 요약

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* 등기구분: 갑1 (2010-11-30): 소유권이전전22번신탁등기말소

* 등기구분: 갑2 (2021-02-08): 소유권이전 (이상현)

* 등기구분: 을1 (2023-07-21): 주택임차권 (한국토지주택공사, 88,000,000원, 말소예정)

* 등기구분: 갑5 (2025-09-22): 압류 (강서구(서울특별시), 말소기준권리)

* 등기구분: 갑6 (2025-10-02): 강제경매 (서울보증보험, 92,901,479원)

* 등기구분: 갑7 (2026-04-14): 압류 (관악구(서울특별시))

* 등기부채권 총액: 88,000,000원 (임차권 보증금 기준)

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본 물건이 소재한 봉천동 일대는 지하철 2호선 봉천역을 중심으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 관악구청 등 행정기관 및 서울대학교가 인접해 있어 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

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4.2. 주변 시설

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* 주요 근린생활시설 및 시장이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 서울관악초등학교, 봉천중학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 봉천역 인근입니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교통 및 편의시설

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* 지하철 2호선 봉천역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 인근 상업 시설 및 시장을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

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5.2. 교육 및 주거 환경

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* 서울관악초등학교 등 교육 시설이 가까워 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

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5.3. 건물 설비

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* 건축년도: 2005년 3월 10일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법규 및 규제

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* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 모아타운 관련 등)에 따라 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 처분에 제약을 줄 수 있습니다. (지정기간: 2024.09.10.~2029.09.09. 및 2025.08.26.~2026.08.25.)

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6.2. 권리 관계 복잡성

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* 신청채권자가 임차인의 보증금반환채권을 양수한 상황이며, 임차인과의 별도 합의 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

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6.3. 건물 노후도

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* 2005년 준공된 건물로, 약 20년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본 건은 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 시설 및 학교가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 있는 오피스텔입니다. 권리관계 상 특별히 인수할 부담이 없는 것으로 분석되나, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 특수 조건 등은 매수 전 반드시 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 현재 감정가는 8,200만원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가 수준에서 이루어졌습니다.

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8. 투자 포인트

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* 봉천역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 기대.

* 소액 투자가 가능한 물건으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 명확히 정리될 가능성이 높아 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 추가 수익 창출 가능.

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9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 면적(14.64㎡)과 위치, 건물의 상태, 그리고 시장 상황을 종합적으로 반영한 가격입니다. 다만, 경매는 경쟁 입찰이므로 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.