나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55481 [8] 전라남도 해남군 해남읍 내사리 산108-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 금당면 차우리 소재 "봉동마을" 서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 2 : 전라남도 완도군 소안면 진산리 소재 "서진마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 3 : 전라남도 완도군 약산면 장용리 소재 "가래마을" 남서측 원거리에 위치하며,
주위는 순수산림지대임.
기호 4,5 : 전라남도 완도군 금일읍 충동리 소재 "동송마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 6 : 전라남도 해남군 문내면 학동리 소재 "학동마을" 동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 7 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "신리마을" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 8 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "장활제" 북측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통 내지 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로서 전(수목 식재)으로 이용중임.
기호 2,3 : 부정형 완경사지로 답(휴경지)으로 이용중임.
기호 4,5 : 부정형 완경사지로서 전(휴경지)으로 이용중임.
기호 6,8 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임.
기호 7 : 장방형 평지로서 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3,6 : 맹지임
기호 4,5 : 북서측 및 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 7 : 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.
기호 8 : 지적도상 맹지이나 동측으로 소폭의 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상수원보호구역<수두도>임.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.
기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(장활천_소하천구역)
<소하천정비법>, 소하천예정지(장활천_소하천예정지)<소하천정비법>임.
기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 준보전산지<산지관
리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 8 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기타 : 기호 4 지상에 분묘 1기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2. 공부상 지목 임야이나 현황 전임, 농지취득자격증명 불요(2025. 9. 10.자 해남읍 사실조회회신서 참조)
3. 지적도상 맹지이나 동측으로 소폭의 비포장 농로와 접함
4. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 해남지원 2024타경55481 (8)

3. 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 내사리 산108-9

4. 용도: 임야 (현황: 전)

5. 감정가: 3,273,010원

6. 토지면적: 1,091.00㎡ (약 330평)

7. 토지지분: 251.80㎡ (약 76평)

8. 매각대상: 토지 일부 지분 매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "장활제" 북측 인근 농경지대에 위치합니다.

* 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 사정은 보통 내지 불편할 수 있습니다.

* 지적도상 맹지이나, 동측으로 소폭의 비포장 농로와 접하고 있어 이용에 일부 편의가 있을 수 있습니다.

* 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 주변 환경은 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인하여 말소기준권리(1988-07-28 근저당) 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 현재 등기부 상 채무 총액은 223,671,591원입니다.

* 특별매각조건으로 공유자우선매수신고권이 1회로 제한되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지대에 위치한 임야로, 주변에 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

* 가장 가까운 편의시설이나 상업지구는 해남읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

* 지역의 특성상 농업 및 주변 자연환경과 관련된 경제 활동이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근 "신리마을"은 약 50여 명의 주민이 거주하고 있으며, 고령화 비율이 높은 편입니다.

* 마을에는 경로당이 있어 주민들이 교류하는 공간으로 활용되고 있으나, 어르신들을 위한 의료기기 및 편의시설 확충이 필요하다는 의견이 있습니다.

* 해남군 전체적으로는 CCTV 설치 및 단속을 통해 쓰레기 상습 불법 투기 지역 관리에 힘쓰고 있으며, 해남읍이 가장 많은 42곳의 투기 지역이 있습니다.

* 주변 관광지로는 땅끝마을, 땅끝전망대, 땅끝조각공원 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 향후 지분 처분에 대한 고려가 필요합니다.

* 공부상 지목은 임야이나 현황은 전(밭)으로 이용 중입니다. 농지취득자격증명은 불필요한 것으로 확인되었습니다 (2025. 9. 10.자 해남읍 사실조회회신서 참조).

* 지적도상 맹지이며, 동측 소폭 비포장 농로와 접하나, 도로 이용에 있어 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 기호 4 지상에 분묘 1기가 소재한다고 명시되어 있습니다. 이는 이장 또는 관리 문제로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 농업보호구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 제한이 따릅니다. 특히 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

* 농림지역, 농업보호구역에서의 행위 제한에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 농업진흥구역 내에서는 농업 생산과 직접 관련된 행위만 허용되며, 일반 건축이나 개발에는 엄격한 규제가 적용됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 해남군 내 쓰레기 상습 불법 투기 지역이 다수 존재합니다. 또한, 돼지 분뇨를 이용한 바이오 가스 생산 시설 건립에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다.

* 토지 자체의 이용 현황이 공부와 다르므로, 관련 법규 및 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 임야(현황: 전)의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 3,273,010원이며, 총 토지 면적 1,091㎡ 중 251.80㎡의 지분입니다. 입지적으로는 농경지대에 위치하며 차량 접근은 가능하나 맹지로서 인접 농로에 의존해야 하는 점, 경계 불분명으로 측량이 필요한 점 등이 주요 특징입니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 매각 후 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점이며, 공유자 우선매수 신고권이 1회로 제한되어 있다는 특별 매각 조건이 있습니다. 또한, 공부와 현황이 다른 점, 지적도상 맹지인 점, 분묘 소재 가능성, 그리고 농림지역, 농업보호구역, 준보전산지 등 토지 이용에 따른 엄격한 규제 사항들이 잠재적 리스크로 작용합니다.

투자 관점에서는 저렴한 감정가와 지분 매각의 특성상 경쟁이 치열하지 않을 수 있으나, 지분 처리의 어려움, 토지 이용 제한, 측량 비용 등 제반 비용과 규제 사항을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적 (전체 1,091㎡ 중 251.80㎡ 지분)

* 현황이 밭으로 이용 중이라 상대적으로 활용 가능성이 높음

* 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 경쟁 구도 예측 가능

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이고 토지 이용에 대한 여러 제약사항이 존재하며, 정확한 시세 파악을 위한 유사 물건의 실거래가 및 개별 토지의 정확한 활용 가치 산정이 어렵습니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다.

일반적으로 해남군 해남읍 내사리 지역의 임야 시세는 평당 약 1만원 내외로 거래되는 사례가 있으나, 이는 개별 물건의 입지, 면적, 용도지역, 형상 등에 따라 크게 달라집니다. 또한, 본 건은 농림지역, 농업보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 일반적인 임야나 밭의 시세보다 활용 가치에 제약이 클 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 반드시 추가적으로 분석해야 합니다.

* 정확한 경계 측량을 통한 실제 이용 가능 면적 및 형상 확인

* 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 공시지가 조사

* 본 건 토지 지분 매수 후 인접 공유자와의 협의 가능성 및 예상 비용 산출

* 농림지역, 농업보호구역 등에서의 건축 및 개발 가능 범위에 대한 법규 검토

* 분묘 이장 비용 등 예상되는 추가 비용 산출

상기 제반 사항을 고려하여, 입찰 참여 전 충분한 현장 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.