나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55481 [7] 전라남도 해남군 해남읍 내사리 798-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 금당면 차우리 소재 "봉동마을" 서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 2 : 전라남도 완도군 소안면 진산리 소재 "서진마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 3 : 전라남도 완도군 약산면 장용리 소재 "가래마을" 남서측 원거리에 위치하며,
주위는 순수산림지대임.
기호 4,5 : 전라남도 완도군 금일읍 충동리 소재 "동송마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 6 : 전라남도 해남군 문내면 학동리 소재 "학동마을" 동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 7 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "신리마을" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 8 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "장활제" 북측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통 내지 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로서 전(수목 식재)으로 이용중임.
기호 2,3 : 부정형 완경사지로 답(휴경지)으로 이용중임.
기호 4,5 : 부정형 완경사지로서 전(휴경지)으로 이용중임.
기호 6,8 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임.
기호 7 : 장방형 평지로서 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3,6 : 맹지임
기호 4,5 : 북서측 및 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 7 : 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.
기호 8 : 지적도상 맹지이나 동측으로 소폭의 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상수원보호구역<수두도>임.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.
기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(장활천_소하천구역)
<소하천정비법>, 소하천예정지(장활천_소하천예정지)<소하천정비법>임.
기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 준보전산지<산지관
리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 8 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기타 : 기호 4 지상에 분묘 1기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 2025. 1. 22.자 해남읍 사실조회회신서 참조)
3. 현황 묵답
4. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2024타경55481 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 2.소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 내사리 798-1

용도: 답 (휴경지)

토지면적: 143.00㎡ (약 43.22평)

토지지분: 33.00㎡ (약 9.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지일부지분매각

감정가: 594,000 원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "신리마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을을 중심으로 한 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 보통 내지 불편할 수 있습니다. 본건(기호 7)은 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2016카단50239)입니다.

등기부채권 총액은 239,969,560원입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

현황 조사 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 마을 주변 농경지대에 위치하고 있어 상업 활동이 활발한 지역이 아니며, 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변이 농경지대로 구성되어 있어 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있으며, 기본적인 생활 환경은 농촌 지역 특성에 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 공유자들과의 관계에서 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. (1회로 제한)

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권으로 인한 사용 제한 및 민사상 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

6.2. 물리적/법규상 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 현황 묵답: 현재 토지가 묵혀 있는 상태로, 활용 계획에 따라 추가적인 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 및 예정지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 제한이 많습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 농경지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 지분매각, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 불분명한 경계 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 농림지역 및 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지 관련 법규 및 지분 경매에 대한 이해도가 높은 투자자에게는 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 농업 정책 변화나 지역 개발에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 지분 비율에 따른 정확한 가치 평가, 그리고 잠재적 리스크 요인에 대한 심층적인 분석이 추가적으로 필요합니다. 제공된 정보만으로는 신뢰성 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.