나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55481 [7] 전라남도 해남군 해남읍 내사리 798-1 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55481 [7] 전라남도 해남군 해남읍 내사리 798-1 답 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2024타경55481 | 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 내사리 798-1 | 감정가: 594,000원 | 최저가: 416,000원 | 용도: 답

1. 해남지원 2024타경55481 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경55481 (7)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 내사리 798-1

용도: 답 (전, 휴경지 상태)

감정가: 594,000원

토지면적: 143.00㎡ (약 43.26평)

토지 지분율: 3300.44 (해당 지분율에 대한 상세 내용은 권리분석 및 주의사항 참조)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 주OO

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고

1.2. 입지조건

본건(기호 7)은 전라남도 해남군 해남읍 내사리에 위치한 "신리마을" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 마을과 접한 농경지대로 이루어져 있습니다. 본 토지까지 차량 접근이 가능하나, 전반적인 교통 사정은 보통에서 불편함이 있을 수 있습니다. 본 건 토지는 장방형 평지로서 현재는 답(휴경지)으로 이용되고 있습니다. 또한, 본 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 확보되어 있습니다. 토지이용계획상 농림지역이며, 가축 사육 제한 구역(모든 가축 사육 제한)으로 지정되어 있습니다. 또한 농업진흥구역, 소하천구역 및 소하천 예정지로 포함되어 있어 향후 토지 이용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 전체 토지 소유권이 아닌 특정 지분만이 매각됩니다. 이는 향후 소유권 행사 및 관리에 있어 공동 소유자와의 협의가 필수적임을 의미합니다. 본 경매는 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수 신고가 1회로 제한된다는 점을 유의해야 합니다. 공유자 우선매수권은 최고가 매수 신고인이 있더라도 해당 공유자가 동일한 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리이며, 이로 인해 최고가 매수인이 되더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. 강제 경매 절차에 따라 일반적인 채권 관계는 소멸될 수 있으나, 지분 경매의 특성상 추가적인 권리 관계나 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 내 농경지로서, 도심 상권이나 상업 시설과는 거리가 있습니다. 인근의 신리마을을 중심으로 한 농촌 생활권이 형성되어 있으며, 농업 관련 시설 및 마을 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 해남군 농업기술센터 등 농업 관련 지원 기관과의 접근성은 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 해남읍 소재지와의 거리에 따라 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능합니다. 정확한 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용해야 할 것으로 보이며, 인근 농경지 특성상 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 농림지역 내 답(농지)이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 기한 내 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으며, 2025년 1월 22일자 해남읍 사실조회 회신서에 근거한 내용이므로 기한 준수가 매우 중요합니다.

2. 지분 매각으로 인한 복잡성: 토지 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됩니다. 이는 토지의 이용, 관리, 향후 처분 등에서 공유자 간 협의가 필요하며, 소송 등으로 이어질 경우 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고로 인해 최고가 매수인이 되더라도 최종 낙찰을 받지 못할 가능성이 있습니다.

3. 경계 불분명 및 측량 필요: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계를 파악하기 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 되며, 측량 결과에 따라 실제 경계와 관련한 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 농림지역 및 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다. 건축 행위 및 사업 목적 실현 가능성에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

5. 현황 묵답: 현재 경작되지 않는 휴경지 상태(묵답)이므로, 영농을 위해서는 별도의 경작 준비 및 투자가 필요할 수 있습니다.

6. 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 공개된 검색 결과상, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역의 경우 가축 사육 시설 등이 위치할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리에 위치한 농업진흥구역 내 답(휴경지)의 일부 지분 매각 물건입니다. 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 등의 특수성이 존재하여 권리 분석과 이해가 매우 중요합니다. 토지 이용 및 개발에는 농림지역, 가축사육제한구역 등의 규제가 적용되므로, 투자 목적에 따른 실현 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 투자 고려: 농업 경영 계획이 있거나 농지를 확보하고자 하는 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.

2. 지분 투자로서의 접근: 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두되, 향후 공유물 분할 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 낮은 감정가: 비교적 낮은 감정가로 인해 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역이라면 투자 매력이 있을 수 있습니다.

4. 개발 가능성 탐색: 농림지역이지만, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성이나 농업 관련 시설 설치 등 제한적인 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계