나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55481 [3] 전라남도 완도군 약산면 장용리 1147 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 금당면 차우리 소재 "봉동마을" 서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 2 : 전라남도 완도군 소안면 진산리 소재 "서진마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 3 : 전라남도 완도군 약산면 장용리 소재 "가래마을" 남서측 원거리에 위치하며,
주위는 순수산림지대임.
기호 4,5 : 전라남도 완도군 금일읍 충동리 소재 "동송마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 6 : 전라남도 해남군 문내면 학동리 소재 "학동마을" 동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 7 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "신리마을" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 8 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "장활제" 북측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통 내지 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로서 전(수목 식재)으로 이용중임.
기호 2,3 : 부정형 완경사지로 답(휴경지)으로 이용중임.
기호 4,5 : 부정형 완경사지로서 전(휴경지)으로 이용중임.
기호 6,8 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임.
기호 7 : 장방형 평지로서 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3,6 : 맹지임
기호 4,5 : 북서측 및 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 7 : 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.
기호 8 : 지적도상 맹지이나 동측으로 소폭의 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상수원보호구역<수두도>임.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.
기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(장활천_소하천구역)
<소하천정비법>, 소하천예정지(장활천_소하천예정지)<소하천정비법>임.
기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 준보전산지<산지관
리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 8 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기타 : 기호 4 지상에 분묘 1기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 2025. 5. 2.자 약산면 사실조회회신서 참조)
2. 맹지, 현황 묵답
3. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.2. 권리분석

1.3. 상권분석

1.4. 생활정보

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 종합 의견

1.7. 투자 포인트

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2024타경55481 (3)

소재지: 전라남도 완도군 약산면 장용리 1147

용도: 답

감정가: 1,904,000원

토지면적: 476.00㎡ (약 144 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 약산면 장용리에 위치하며, "가래마을" 남서측 원거리에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 대체로 마을 주변 농경지대 및 순수 산림지대로 구성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통 내지 불편할 수 있습니다. 해당 토지는 맹지로서 인접 도로와의 접촉이 원활하지 않습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 3월 28일 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류(갑13)입니다. 따라서 이보다 늦은 2019년 7월 18일 접수된 서울보증보험의 가압류(갑14) 및 2024년 12월 23일 접수된 주식회사케이알앤씨의 강제경매 개시 결정(갑17) 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 해당 권리가 확인되지 않습니다. 인수해야 할 임차권은 없으며, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농경지대 및 산림지대로, 상업적 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 인근이 농경지로 이루어져 있어, 지역 사회의 경제 활동은 주로 농업에 기반하고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근의 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 주변이 농경지대와 마을 위주로 형성되어 있어, 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의는 인근 마을을 통해 해결될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 관련 서류(2025. 5. 2.자 약산면 사실조회회신서 참조) 확인이 필요합니다.

* 맹지 및 불분명한 경계: 본건은 맹지로 도로와의 직접적인 접근이 어렵고, 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

* 현황 묵답: 토지가 현재 농작물 재배 없이 휴경 상태(묵답)로 이용되고 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 존재할 가능성이 있어 분묘기지권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 이용 제한: 토지이용계획 상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 상수원보호구역(수두도) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 약산면 장용리에 소재한 답(토지) 경매 물건입니다. 농지취득자격증명 발급이라는 필수 요건과 맹지, 불분명한 경계, 분묘기지권 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 보전관리지역, 상수원보호구역 등의 용도 제한도 확인됩니다. 감정가는 190만 4천원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가 190만 4천원은 토지 면적 대비 매우 낮은 수준으로, 잠재적 가치를 고려할 때 기회 요인이 될 수 있습니다.

* 농지 관련 규제 완화 가능성: 향후 농지 관련 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인접 지역 실거래가: 인근 약산면 장용리 지역의 토지 실거래가는 평당 7~9만원 선으로 형성되어 있습니다 (2024년 9월 ~ 2025년 3월 기준).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 인근 토지의 실거래가, 입찰 참여자의 경쟁 정도, 그리고 본건이 가진 농지취득자격증명 필요, 맹지, 분묘기지권 등의 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 본건의 감정가 1,904,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 리스크와 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 이는 철저한 현장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.