나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55481 [4] 전라남도 완도군 금일읍 충동리 430-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 금당면 차우리 소재 "봉동마을" 서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 2 : 전라남도 완도군 소안면 진산리 소재 "서진마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 3 : 전라남도 완도군 약산면 장용리 소재 "가래마을" 남서측 원거리에 위치하며,
주위는 순수산림지대임.
기호 4,5 : 전라남도 완도군 금일읍 충동리 소재 "동송마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 6 : 전라남도 해남군 문내면 학동리 소재 "학동마을" 동측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 7 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "신리마을" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.
기호 8 : 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 "장활제" 북측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통 내지 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로서 전(수목 식재)으로 이용중임.
기호 2,3 : 부정형 완경사지로 답(휴경지)으로 이용중임.
기호 4,5 : 부정형 완경사지로서 전(휴경지)으로 이용중임.
기호 6,8 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임.
기호 7 : 장방형 평지로서 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2,3,6 : 맹지임
기호 4,5 : 북서측 및 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 7 : 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.
기호 8 : 지적도상 맹지이나 동측으로 소폭의 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상수원보호구역<수두도>임.
기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.
기호 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(장활천_소하천구역)
<소하천정비법>, 소하천예정지(장활천_소하천예정지)<소하천정비법>임.
기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 준보전산지<산지관
리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 8 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기타 : 기호 4 지상에 분묘 1기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환),
향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 5. 7.자 금일읍 사실조회회신서 참조)
2. 분묘 소재, 현황 묵전
3. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 해남지원 2024타경55481 (4)

소재지: 전라남도 완도군 금일읍 충동리 430-3

1.2. 물건 현황

용도: 전 (경작지로 사용되는 토지)

토지면적: 782.00㎡ (약 2,585평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

1.3. 경매 정보

감정가: 4,926,600원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

주위 환경: 마을 인근의 농경지대

2.2. 교통 및 접근성

교통: 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 보통에서 불편함.

도로: 북서측 및 서측으로 소폭의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 상태

형태: 부정형 (정형화되지 않은 다각형 형태의 토지)

경사도: 완경사지 (경사도가 15도 이하인 완만한 경사)

이용 상태: 전 (휴경지, 현재 경작을 쉬고 있는 상태)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 국민행복기금 가압류 (2016-11-24)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 168,700,339원 상당의 채권 및 담보물권 등 (단, 소멸되지 않는 권리 제외)

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리: 없음

3.3. 기타 권리 사항

분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 농촌 지역의 농경지로, 일반적인 상권 분석과는 거리가 있습니다.

주변은 마을을 중심으로 한 농경지대로 구성되어 있어, 지역 경제는 농업에 기반하고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농촌 지역 특성상 도시 지역과 같은 다양한 편의시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 편의시설 및 행정복지센터 등은 차량 이동이 필요할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

향후 원상회복명령 가능성: 관련 사실조회 회신서에 따라 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제약

분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 기타

접근성: 북서측 및 서측으로 소폭의 포장도로에 접하나, 제반 교통 사정이 보통 이하로 불편할 수 있습니다. 맹지(도로에 직접 접하지 않는 토지)는 아니나, 접근성이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완도군 금일읍에 위치한 토지로서, 감정가는 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불분명, 원상회복명령 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 취득 시 신중한 검토가 요구됩니다.

농지 관련 법규 및 규제를 충분히 이해하고, 관련 서류 준비 및 현장 확인에 만전을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있는 요소입니다.

8.2. 농업 잠재력

농경지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 관련 법규 준수 및 현장 상황 해결이 전제되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 불가

본 보고서에서는 시장 조사, 주변 시세, 개별 물건의 상세 가치 평가 등의 자료가 부족하여 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰 참여 전, 전문적인 감정평가 및 시장 조사를 통해 객관적인 가치 판단을 내리시는 것을 권장합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 처리 방안, 측량 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정을 하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.