나이스옥션 법원경매 해남 2025타경532 [3] 전라남도 해남군 현산면 구산리 524-29 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 해남군 현산면 월송리 소재 ""현산월송5일시장"" 남측 인근에 위치하며
, 주위는지방도 주변 상가지대임.
기호 2 : 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재 ""분토마을"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 마을 주변 산간 농경 및 야산지대임.
기호 3,4 : 전라남도 해남군 현산면 구산리 소재 ""금제마을"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 마을 주변 농경지대임.
기호 5 : 전라남도 해남군 송지면 서정리 소재 ""치소저수지"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 산간 농경 및 야산지대임.

교통상황

기호 1,3,4 : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.
기호 2 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 불편시됨.
기호 5 : 본건까지 차량접근 가능하나, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 세장형 평지로 ""주상용"" 건부지로 이용중임.
기호 2 : 남동측 햐향 완경사 지대의 사다리형 토지로서, 임야화한 묵전 상태임.
기호 3,4 : 부정형 및 사다리형 평지로 인접지와 지적경계 구분없이 ""전""으로 이용중임.
기호 5 : 남동측 햐향 완경사 지대의 부정형 토지로서, 대체로 임야화한 묵전 상태이며,
북동측 경계 부근에 분묘 2기가 소재하고, 남동측 경계 부근은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1 : 북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.
기호 2 : 맹지임.
기호 3,4 : 북측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 5 : 남동측 일부 소폭의 현황 도로(본건 일부 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가
축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 2 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리,개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 영농여건불리농지임.
기호 3,4 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.
기호 5 : 보전관리지역, 가축사육제한구역((비주거밀집지역)모든 가축 사육 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭,오리,개,돼지 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 2 토지의 공부상 지목은 ""전""이나 현황은 임야화한 묵전 상태이며, 기호 5토지의
공부상 지목은 ""잡종지""이나 현황은 대체로 임야화한 묵전 상태이고 북동측 및 남동측
경계 부근 일부는 각각 묘지 및 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 2025. 2. 17.자 현산면 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해남지원 2025타경532 (3) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 소재지: 전라남도 해남군 현산면 구산리 524-29

* 용도: 전

* 감정가: 8,036,000원

* 토지면적: 574.00㎡ (약 173.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한 형식적 경매

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적경매, 농지취득자격증명, 재매각, 분묘기지권

* 주의사항:

* 일괄매각

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 미반환, 2025. 2. 17.자 현산면 사실조회회신서 참조)

2. 입지조건

* 주위환경:

* 기호 1: ""현산월송5일시장"" 남측 인근에 위치하며, 지방도 주변 상가지대임.

* 기호 2: ""분토마을"" 북서측 인근에 위치하며, 마을 주변 산간 농경 및 야산지대임.

* 기호 3,4: ""금제마을"" 남서측 인근에 위치하며, 마을 주변 농경지대임.

* 기호 5: ""치소저수지"" 북측 인근에 위치하며, 산간 농경 및 야산지대임.

(본건은 주로 기호 3,4와 관련된 구산리 소재 농경지대임)

* 교통상황:

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 판단됨.

* 기호 2 토지는 차량 접근이 불가능하며 교통사정이 불편함.

* 기호 5 토지는 차량 접근은 가능하나 교통사정이 다소 불편함.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1: 세장형 평지로 ""주상용"" 건부지로 이용 중임.

* 기호 2: 남동측 하향 완경사 지대의 사다리형 토지로서, 임야화한 묵전 상태임.

* 기호 3,4: 부정형 및 사다리형 평지로 인접지와 지적경계 구분 없이 ""전""으로 이용 중임.

* 기호 5: 남동측 하향 완경사 지대의 부정형 토지로서, 대체로 임야화한 묵전 상태이며, 북동측 경계 부근에 분묘 2기 소재, 남동측 경계 부근은 현황 도로임.

* 인접 도로상태:

* 기호 1: 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

* 기호 2: 맹지임.

* 기호 3,4: 북측으로 소폭의 포장도로와 접함.

* 기호 5: 남동측 일부 소폭의 현황 도로(본건 일부 포함)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역.

* 기호 2: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* 기호 3,4: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역.

* 기호 5: 보전관리지역, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역).

(본건 소재지인 구산리(기호 3,4)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있음.)

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 광주지방법원 2024카단5092, 접수일자 2024-01-25, 가압류, 전남신용보증재단, 금47,243,995원 (갑4)

* 기타 권리 사항:

* 갑5: 가압류, 신용보증기금(광주재기지원단), 2024-03-19, 금13,869,267원 (말소)

* 갑6: 가압류, 유한회사, 2024-03-27, 금20,000,000원 (말소)

* 갑7: 가압류, 해남군산림조합, 2024-06-19, 금102,252,843원 (말소)

* 갑8: 소유권이전(상속), 박지아외 1명, 2024-07-04 (-)

* 갑8-1: 소유권경정(상속포기), 박지아, 2024-09-02 (-)

* 갑9: 가압류, 농업협동조합중앙회, 2024-07-11, 금57,951,410원 (말소)

* 갑10: 가압류, 해남진도축산업협동조합, 2024-07-11, 금18,213,434원 (말소)

* 갑10-1: 10번가압류경정, 2024-07-17, 금9,113,434원 (말소)

* 갑11: 가압류, 현산농업협동조합, 2024-09-05, 금36,343,344원 (말소)

* 갑13: 임의경매(청산을위한형식적경매개시결정), 채무자, 2025-01-23, 0원 (말소)

* 등기부채권 총액: 295,874,293원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상으로는 해당 사항 없으나, 물건명세서상 "지상권개요:"로 기재되어 있어 확인 필요.

4. 상권분석

* 본건 소재지인 구산리(기호 3,4)는 마을 주변 농경지대로, 일반적인 상업 시설보다는 농업 관련 생활권에 속함.

* 인근 ""현산월송5일시장""(기호 1)은 상가 지역으로 분류되나, 본건과는 다소 거리가 있음.

* 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지며, 주요 상업 및 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 본건은 농림지역에 속한 농경지로, 주거지보다는 농업 생산 활동에 적합한 토지임.

* 인근 마을과의 연계성은 있으나, 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 읍면 소재지까지 이동해야 접근 가능할 것으로 보임.

* 차량 없이는 생활 편의성이 낮을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 경작 능력 등을 증명하는 서류 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않음.

* 분묘기지권: 토지 현황상 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 공부와의 차이:

* 기호 2 토지의 공부상 지목은 ""전""이나 현황은 임야화한 묵전 상태임.

* 기호 5 토지의 공부상 지목은 ""잡종지""이나 현황은 임야화한 묵전 상태이고 북동측 및 남동측 경계 부근 일부는 각각 묘지 및 도로로 이용 중임. (본건 토지(기호 3,4)의 경우, 공부상 ""전""이나 현황 또한 ""전""으로 이용 중인 것으로 보임.)

* 재매각: 본 물건은 이전에 매각이 이루어졌으나 다시 경매에 나왔으므로, 이전 매수인이 포기하거나 문제가 있었을 가능성이 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "지상권"이 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 등기부등본상으로는 해당 권리가 등록되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 해남군 현산면 구산리에 소재한 농경지로서, 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 803만 6천 원으로, 토지면적은 574㎡입니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 소유권이전 및 경정 등기는 남아있습니다.

주요 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권의 존재 가능성, 그리고 재매각 이력이 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이가 일부 존재하는 것으로 확인되었습니다. 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 농지 취득 자격 요건을 갖춘다면 농업용지 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 소액 투자가 가능한 감정가 수준임.

* 형식적 경매 특성상 채무 관계가 복잡하지 않을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 8,036,000원을 기준으로 하되, 재매각 이력, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 주변 시세와 해당 토지의 구체적인 이용 가능성 및 개발 잠재력을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.