나이스옥션 법원경매 해남 2025타경587 [1] 전라남도 해남군 화원면 영호리 산75 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 해남군 화원면 영호리 소재 "저상마을" 북측 근거리에 위치하고, 주변은 자연림, 농경지 등이 소재하는 산림지대로서, 일반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 근거리까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능하며, 현황 남동측에 소폭의 비포장임로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 자연림, 임야도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입가능
2. 분묘소재 여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 해남지원 2025타경587 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 목OOOOOOO (등기부상 목포농업협동조합으로 확인됨)

* 감정가: 91,641,000원

* 매각대상: 토지매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 전라남도 해남군 화원면 영호리 산75

* 용도: 임야

* 토지 면적: 8331.00㎡ (약 2520평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 해남군 화원면 영호리 소재 "저상마을" 북측 근거리에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지 등이 소재하는 산림지대로 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 임야도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능하며, 현황 남동측에 소폭의 비포장 임로가 개설되어 있습니다.

2.2. 접근성

* 교통상황: 본 건 근거리까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2015년 10월 8일 접수된 목포농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 건 경매 신청 채권자인 목포농업협동조합의 임의경매개시결정(2025타경587) 또한 말소 대상입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 71,633,301원입니다.

* 소유권 현황: 최초 소유권 보존은 신근배이며, 이후 신영호에게 협의분할에 의한 상속으로 이전되었습니다.

* 담보/채권 권리 분석: 근저당권 2건, 가압류 3건, 임의경매 1건이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인 인수 여부: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주로 산림 지대이므로, 제공된 정보만으로는 일반적인 상권 분석이 어렵습니다. 주변은 자연림 및 농경지가 주를 이루고 있어 상업 시설보다는 농업 및 자연 환경과 관련된 특성이 강합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 산림 지역에 위치하여 일반적인 주거 생활을 위한 편의 시설과의 직접적인 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 "저상마을"과의 근접성은 고려할 수 있으나, 상세 생활 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 관련 불확실성: 분묘의 소재 여부가 불분명하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 소유권 행사 및 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이 20년간 평온, 공연하게 분묘의 기지를 점유하면 시효로 취득하거나, 분묘가 설치된 자기 소유 토지를 처분할 때 소유권을 유보하지 않으면 성립될 수 있습니다. 기지권 성립 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

* 맹지 및 접근성: 임야도상 맹지에 해당하며, 인접지를 통한 출입이 가능하지만 이 또한 법적 권리 확보 여부에 따라 변동될 수 있는 불확실성을 내포합니다. 현황상 개설된 임로의 폭이 좁아 차량 통행이 원활하지 않을 수 있습니다.

* 지형적 제약: 부정형 급경사지의 자연림으로, 개발 또는 이용에 있어 지형적인 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 보전관리지역, 준보전산지로 지정되어 있어 산지전용허가 등 개발 행위에 제한이 있습니다. 준보전산지는 보전산지 외의 산지를 말하며, 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위제한이 비교적 적어 개발 용도로 이용 가능한 경우가 있습니다.

7. 종합의견

본 건은 전라남도 해남군 화원면에 소재한 임야로, 감정가는 91,641,000원입니다. 토지 면적은 8331.00㎡ (약 2520평)이며, 건물은 없습니다. 임야도상 맹지이나 인접지를 통한 접근이 가능하고, 차량 접근은 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담은 없습니다. 그러나 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 급경사, 보전관리지역 및 준보전산지 지정 등은 본 건의 활용 및 가치에 있어 주요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 잠재적 가치: 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있으나, 향후 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 분묘기지권, 맹지 등 리스크 요인으로 인해 경매 초기 관심이 적을 수 있으나, 실사를 통해 이러한 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 임야 활용: 자연림으로서의 가치 평가 또는 특정 용도로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 주변 시설(혐오시설 포함) 조사, 국토이용계획 정보 확인, 현장 방문을 통한 분묘 소재 여부 및 기지권 성립 가능성, 인접 토지 소유주와의 협의 가능성 등 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 특히, 분묘기지권 및 맹지 상태 해소 방안에 따른 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.