나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50216 [2] 전라남도 해남군 북평면 영전리 1473 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50216 [2] 전라남도 해남군 북평면 영전리 1473 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2025타경50216 | 소재지: 전라남도 해남군 북평면 영전리 1473 | 감정가: 17,181,000원 | 최저가: 12,027,000원 | 용도: 전

1. 해남지원 2025타경50216 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50216 (2)

소재지: 전라남도 해남군 북평면 영전리 1473

용도: 전

감정가: 17,181,000원

토지면적: 747.00㎡ (약 226평)

토지 지분율: 74700

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유O

채무자: 유O

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 미반환, 2025. 9. 11.자 북평면 사실조회회신서 참조)

2. 지적도상 맹지임

3. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

1.2. 입지조건

본건 토지는 전라남도 해남군 북평면 영전리 소재 "완도해양경찰서 북평출장소" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있는 전형적인 농촌 지역입니다. 차량을 이용한 접근 및 진출입은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 다만, 본건은 지적도상 맹지로 되어 있어 차량이나 사람의 통행에 제약이 따를 수 있으며, 서측으로는 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있으나, 맹지라는 점은 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 유O입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매를 통해 매각되는 대상은 토지 전체입니다. 경매 절차를 통해 소유권이 이전되므로, 일반적인 경우 등기부상의 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나, 본건의 가장 중요한 권리 관련 사항은 농지취득자격증명이 반드시 필요하다는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 돌려받지 못하게 되므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 해남군 북평면 영전리 지역은 농업을 중심으로 하는 전원적인 생활권역입니다. 주변에 농경지와 임야가 많으며, 일부 단독주택이 산재해 있습니다. "완도해양경찰서 북평출장소"가 인근에 위치하여 지역 행정 및 치안 서비스의 거점 역할을 하고 있습니다. 이는 대규모 상업 시설이나 유흥 시설과는 거리가 먼, 한적하고 조용한 환경임을 시사합니다. 따라서 상업 활동이나 상권의 발달보다는 농업 생산 활동에 더 적합한 입지입니다.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다. 가까운 면 소재지나 읍내로 이동해야 기본적인 상점, 병원, 관공서 등의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다. 다만, 현대적인 도시 생활의 편의를 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 토지로의 진출입이 원활하지 않아 활용도에 심각한 제약을 초래하며, 인접 토지 소유자와의 협의 또는 도로 확보를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 발급받아야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다. 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필수적이며, 이 과정에서 경계 분쟁의 소지가 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면 공부에는 없으나 제시외건물(ㄱ)~(ㅁ)이 소재하는 것으로 파악되어, 이 부분에 대한 법적, 물리적 처리 방안을 명확히 해야 합니다. 더불어, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 접도구역, 수산자원보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 지정되어 있어 건축이나 토지 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 해남군 북평면에 위치한 747㎡ 면적의 농지입니다. 맹지라는 심각한 접근성 문제와 농지취득자격증명 필수 요건, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항, 불분명한 경계 등 여러 난관이 존재합니다. 이러한 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 투자자에게는 매력이 떨어질 수 있습니다. 농업을 직접적으로 영위하고자 하는 실수요자 또는 관련 법규와 현장 상황을 면밀히 파악하여 접근할 수 있는 전문가가 아니라면, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

농업 목적의 실수요: 농지로서의 가치를 보고, 직접 경작할 의사가 있으며, 농지취득자격증명 발급 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

장기적인 토지 가치 상승 기대: 해당 지역의 개발 가능성이나 토지 이용 규제 완화 등 미래 가치를 보고 장기적인 관점에서 접근할 수도 있으나, 현재로서는 이러한 전망을 확신하기 어렵습니다.

특수 목적 투자: 특정 사업이나 개발과 연관된 특수한 목적을 가진 투자자에게는 고려될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 토지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 산업 시설, 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등은 발견되지 않았습니다. 본건의 입지가 농경지와 임야, 주택이 혼재된 전원 지역이며, 자연환경보전지역 등의 규제가 적용되고 있어 이러한 시설이 입지할 가능성은 매우 낮습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계