나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50216 [1] 전라남도 해남군 북평면 영전리 1468 대지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50216 [1] 전라남도 해남군 북평면 영전리 1468 대지 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2025타경50216 | 소재지: 전라남도 해남군 북평면 영전리 1468 | 감정가: 6,298,500원 | 최저가: 4,409,000원 | 용도: 대지

1. 해남지원 2025타경50216 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50216 (1)

소재지: 전라남도 해남군 북평면 영전리 1468

용도: 대지

감정가: 6,298,500원

토지면적: 221.00㎡ (약 66.86평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 108.64㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유O

채무자: 유O

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 1. 제시외 건물 매각에서 제외(감정평가서 참조)

2. 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

2.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 해남군 북평면 영전리 소재 "완도해양경찰서 북평출장소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농경지가 많아 축사 등 관련 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

3.1. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자는 유O, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자 역시 유O으로 확인됩니다.

가장 주목해야 할 특이사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이란 토지와 그 위에 있는 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 법률에 따라 토지를 계속 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 건물이 철거됨으로써 발생할 수 있는 사회경제적 손실을 방지하기 위한 제도입니다. 본 건의 경우, 감정평가서 요약에서도 '법정지상권'이 명시되어 있어, 낙찰자가 토지를 취득하더라도 해당 토지 위에 존재하는 건물에 대해 법정지상권자의 토지 이용을 허용해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 따라서 법정지상권의 구체적인 내용과 범위, 그리고 건물과의 관계를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

4.1. 토지 이용 및 계획

본 물건은 일련번호(1)과 (2)로 구분되어 있으며, 각각 다른 이용 상태 및 계획을 가지고 있습니다.

일련번호(1)은 부정형의 저지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 4~5m의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다. 이 토지는 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역에 해당합니다.

일련번호(2)는 부정형의 완경사지로 전(밭)으로 이용 중이나, 지적도상 맹지이며, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)에 해당합니다.

토지의 제시외 면적은 0.00㎡이나, 건물에는 108.64㎡의 제시외 면적이 존재합니다. 다만, 주의사항에 따라 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

5.1. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 법정지상권 존재: 낙찰 후에도 기존 건물 소유자의 토지 이용을 허용해야 하므로, 토지 이용에 제약이 따릅니다. 이는 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 경계 불분명 및 측량 필요: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다. 이는 추가 비용 발생 및 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

3. 제시외 건물 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(108.64㎡)이 존재하며, 이로 인한 법적 또는 물리적 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 수산자원보호구역, 접도구역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

5. 맹지(일련번호 2): 일련번호(2) 토지는 지적도상 맹지로, 접근 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.1. 상권분석

본 물건이 위치한 해남군 북평면 영전리는 주로 농경지와 단독주택, 임야 등이 분포하는 농촌 지역입니다. 따라서 인근에 대규모 상업 시설이나 활발한 상권이 발달해 있다고 보기는 어렵습니다. "완도해양경찰서 북평출장소"가 인근에 위치한 점은 공공 서비스 접근성을 고려할 때 긍정적인 요소일 수 있습니다. 향후 상권 발전 가능성은 주변 지역의 개발 계획이나 인구 변화 등에 따라 달라질 수 있으나, 현재로서는 특정 상업적 가치보다는 지역 생활 기반 시설로서의 역할이 더 중요해 보입니다.

7.1. 생활정보

해당 지역은 전반적으로 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 단독주택이 분포하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 편의시설이나 문화 시설 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 완도해양경찰서 북평출장소가 인근에 있다는 점은 치안 및 긴급 상황 발생 시 도움이 될 수 있습니다.

8.1. 종합 의견

본 물건은 토지매각 대상인 대지이며, 감정가는 6,298,500원입니다. 가장 큰 특징이자 고려해야 할 사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 토지를 취득하더라도 건물 소유자의 권리를 인정해야 하므로, 토지 자체의 활용도에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 경계 불분명, 제시외 건물 제외, 맹지(일련번호 2) 등의 리스크 요인이 존재합니다. 토지 이용 계획상 다양한 제한이 있어 개발보다는 현 상태에서의 이용이나 법정지상권 관련 법률 검토가 우선적으로 필요합니다.

9.1. 투자 포인트

법정지상권이 성립하는 건물과 토지라는 점을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 다음과 같은 특수한 관점에서 접근이 필요합니다.

1. 법정지상권 관련 법률 검토: 법정지상권의 성립 여부, 지료, 건물과의 관계 등을 철저히 분석하여 낙찰 후 예상되는 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 첫 번째 투자 포인트입니다.

2. 낮은 감정가: 토지 자체의 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 법정지상권 문제 해결 후 토지 가치 상승을 기대할 수 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

3. 제시외 건물 규모: 108.64㎡의 제시외 건물이 매각 제외되지만, 이 건물의 존재가 토지 이용에 미치는 영향이 있을 수 있으므로 이에 대한 추가적인 파악이 필요합니다.

4. 주거지 또는 농업용 토지로서의 잠재력: 주변 환경을 고려할 때, 법정지상권 문제가 해결된다면 해당 지역의 주거용 토지나 농업용 토지로서의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계