나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50262 [12] 전라남도 함평군 해보면 금덕리 140 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 함평군 해보면 번호(1~3) 문장리 소재 상귀마을 북동측 인근에, 번호(4,5,19) 문암
마을 남서측 인근에, 번호(6~18,20~29) 금덕리 소재 고두마을 북측 근거리에 산재되어
위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지, 축사 등으로 형성된 근교농촌지역임.

교통상황

본건은 공히 근교농촌지역 마을 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

번호(1) 유사 사다리형으로 조경수재배지로 이용중임.
번호(2,3) 세로장방형으로 경지정리된 답으로 이용중임.
번호(4) 유사사다리형으로 일부는 소나무 및 활잡목이 식생하는 자연림이고, 일부는
인접지와 경계 구분이 없이 전으로 이용중임.
번호(5) 부정형으로 묘지로 이용중이며 지상에 분묘 약7기가 소재함.
번호(6) 유사사다리형으로 일부는 도로로, 일부는 조경수재배지로 이용중임.
번호(7) 유사사다리형으로 창고부지 및 조경수재배지로 이용중임.
번호(8~10,21) 각각 부정형 및 사다리형으로 경계 구분없이 일단의 조경수재배지로
이용중임.
번호(11~17) 각각 부정형 및 사다리형으로 경계 구분없이 일단의 조경수재배지로 이용중임.
번호(18) 사다리형으로 조경수재배지로 이용중임.
번호(19) 삼각형으로 대부분은 묘목 등을 재배하는 전으로 이용중이고 일부는 묘지로
이용중이며 지상에 분묘 3~4기가 소재함.
번호(22,23) 각각 부정형으로 경계 구분없이 일단의 조경수재배지로 이용중이며, 번호(23)
일부는 전으로 이용중임.
번호(24~27) 각각 부정형 및 유사사다리형으로 경계 구분없이 일단의 조경수재배지로
이용중이며, 번호(24,25) 일부는 전으로 이용중임.
번호(28) 부정형으로 묘지로 이용중이며, 지상에 분묘 5기가 소재함.
번호(29) 사다리형으로 경지정리된 답으로 이용중임.

인접 도로상태

번호(1)지적상 맹지이나 남측으로 폭 약3m정도의 현황 콘크리트포장농로와 접함.
번호(2,3)서측으로 폭 약3~4m, 번호(3)남측으로 폭 약3m정도의 포장농로와 접함.
번호(4,5)맹지임.
번호(6) 남측으로 왕복2차선아스팔트포장도로와 접하며, 본건 일부가 소폭의 포장도로임.
번호(7,8,9,18,24,27) 왕복2차선아스팔트포장도로와 접함.
번호(10~17,21,22) 맹지임.
번호(19) 남측으로 폭 약3m정도의 콘크리트포장농로와 접함.
번호(23) 서측으로 소폭의 구거 건너 폭 약3m정도의 콘크리트포장농로와 접함.
번호(25,26,28) 남측으로 소폭의 구거 건너 폭 약3m정도의 콘크리트포장농로와 접함.
번호(29) 서측으로 소폭의 콘크리트포장농로와 접하나 고저차로 직접 출입은 어려우며
남측 인접지를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1) 도시지역,생산녹지지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))/
(절대금지구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
번호(2,3) 도시지역,생산녹지지역,가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.
번호(4,5,19,21~23,27,28) 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(절대금지구역(모든가축)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
번호(6,11~18) 계획관리지역,가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.
번호(7,8,9,10,24,25,26) 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(절대금지구역(모든가축))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
번호(29) 도시지역,생산녹지지역,가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

기호(ㄱ) 강파이프조 강판지붕 단층, 창고, 약408.1㎡
토지(7) 지상에 미등기 무허가건물인 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 번호(5)임야, 번호(6)도로, 번호(18)도로, 번호(28)임야이나, 현황은
번호(5)묘지, 번호(6)일부 전, 번호(18)전, 번호(28)묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 토지(1)지상에 이동 가능한 철재 콘테이너 1개가 소재함.
3) 토지(19)지상에 이동 가능한 철재콘테이너 1개, 조립식 농막 1개가 소재함.
4) 토지(19)와 인접지(구거부지) 경계부분에 관정1개가 소재함.(펌프 등 보관함이 자물쇠로
잠겨 있어 내부 시설물은 확인하지 못하였으나 관정으로 판단되는 바 추후 확인을 요함)

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호(20) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로
1989년11월1일 사용승인 되었음.
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 측후면은 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지마감, 몰탈위페인팅 외
창호: 칼라알미늄샤시 및 목재이중창임.

번호(20-1) 조립식판넬조 판넬지붕 단층건으로
1994년1월21일 증축되었음.
벽체: 조립식판넬 이음
창호: 샤시창임.

이용상태

번호(20) 사무실, 숙소
번호(20-1) 사무실, 창고

설비내역

번호(20) 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

번호(20)건물 2층 연결계단 아래에 계단을 이용한 부합물(기호ㄴ)이 소재하여
번호(20)건물에 포함하여 평가하였음. (지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

1) 번호(20,20-1)건물의 공부상 소재지번이 '140번지'이나, 현황은 '140번지, 141-19번지'
양지상에 소재함.
2) 번호(20-1)건물의 공부상 구조 및 면적이 '철골조립식조 판넬지붕 99.6㎡'이나, 현황은
'조립식판넬조 판넬지붕 약141.1㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 번호(20,20-1)건물의 등기사항전부증명서상 건물내역과 일반건축물대장상 건축물현황이
상이하나 등기사항전부증명서상 건물내역이 현황과 부합함. (별첨 공부서류 참조)

물건 비고

-부합물(화장실) 매각 포함
-건물의 공부상 소재지번 140번지이나, 현황은 140번지, 141-19번지 양지상에 소재함
-건물의 등기사항전부증명서상 건물내역과 일반건축물대장상 건축물현황이 상이하나 등기사항전부증명서상 건물내역이 현황과 부합함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경50262 (12)

소재지: 전라남도 함평군 해보면 금덕리 140

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 30,186,400원

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 0㎡ (0평)

건물면적: 268.20㎡ (약 81.17평)

1.3. 주요 특이사항

* 중복사건, 대항력있는임차인, 건물만매각, 재매각, 분묘기지권 포함

* 부합물(화장실) 매각 포함

* 건물의 공부상 소재지번은 140번지이나, 현황은 140번지, 141-19번지 양지상에 소재

* 건축물대장과 등기사항전부증명서 상 건물 내역이 상이하나, 등기사항전부증명서 내용이 현황과 부합

2. 물건 기본정보

2.1. 토지 이용 현황

본건은 함평군 해보면 금덕리 소재 고두마을 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지, 축사 등으로 형성된 근교농촌지역입니다. 토지는 조경수재배지, 답, 자연림, 전, 묘지, 도로 등으로 이용 중입니다. 지적상 지목과 현황 이용이 다른 필지가 다수 존재합니다 (예: 임야→묘지, 도로→전).

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(번호 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29)는 도시지역, 관리지역 내 생산녹지지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(상대/절대), 농업보호구역, 준보전산지, 농업진흥구역 등에 해당됩니다.

2.3. 인접 도로상태

일부 필지는 맹지이나, 대부분 약 3~4m 폭의 포장농로나 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다. 다만, 고저차로 인해 직접 출입이 어려운 필지도 있습니다.

2.4. 기타 토지 관련 사항

* 토지(7) 지상에 미등기 무허가건물(기호 ㄱ, 강파이프조 강판지붕 단층 창고, 약 408.1㎡)이 소재합니다.

* 토지(1) 지상에 이동 가능한 철재 컨테이너 1개 소재.

* 토지(19) 지상에 이동 가능한 철재 컨테이너 1개, 조립식 농막 1개 소재.

* 토지(19)와 인접지 경계부분에 관정 1개 소재 (내부 시설 확인 불가).

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본건 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(1989년 11월 1일 사용승인)과 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물(1994년 1월 21일 증축)로 구성되어 있습니다.

* 주요 건물(20): 2층, 사무실, 숙소 (위생설비 되어 있음)

* 증축 건물(20-1): 단층, 사무실, 창고

* 건물 2층 연결계단 아래에 부합물(기호 ㄴ)이 소재하며, 이는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

3.2. 건물 면적 및 공부상 차이

* 공부상 소재지번은 140번지이나, 현황은 140번지, 141-19번지 양지상에 소재합니다.

* 증축 건물(20-1)의 공부상 구조 및 면적(철골조립식조 판넬지붕 99.6㎡)과 현황(조립식판넬조 판넬지붕 약 141.1㎡)이 상이합니다.

4. 입지조건

4.1. 주변 환경

본건은 함평군 해보면의 농촌지역 내에 위치하며, 주변은 농촌 마을, 농경지, 축사 등으로 형성되어 있습니다. 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

4.2. 교통 상황

근교 농촌 마을 인근에 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 일반적인 교통 상황은 보통 정도입니다. 일부 필지는 포장도로와 접해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

인근 지역(함평군 해보면, 월야면 등)에서 광주시 쓰레기 소각장 설치 관련 주민 반대 사례가 확인되었으나, 본건 소재지(금덕리 140번지) 인근에서 직접적인 혐오시설(소각장, 폐기물 처리장 등)이 현재 운영 중이거나 예정이라는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역 사회 갈등으로 인해 소각장 관련 이슈가 존재하는 점은 인지할 필요가 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 12월 09일 접수된 북광주세무서장의 압류(징세과-티 76020)입니다.

5.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

5.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-02

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 보증금 및 차임이 0원이더라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 일신건설주식회사, 허

* 보증금: 7,000,000원, 차임: 0원

* 사업자등록일자: 2002-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 7,000,000원.

5.4. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권이전 (이재관, 함평이씨효우공파재관후손종중)

* 건물 등기부: 소유권보존 (이재관), 소유권이전 (이관행, 협의분할에 의한 상속), 압류 (북광주세무서장), 강제경매 (디에스개발)

6. 상권분석

본건은 '제2종근린생활시설'로 지정되어 있으나, 소재지가 농촌지역 내에 위치하여 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 주변 지역은 농촌자연마을, 농경지, 축사 등으로 형성된 근교농촌 지역입니다.

* 따라서, 인근 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 지역 기반 시설로서의 기능이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 멀어, 배후 수요는 제한적일 수 있습니다.

7. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 보통 수준의 접근성을 가지며, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설로서 주변 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 상세 정보는 확인되지 않았습니다. 농촌 지역 특성상 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

* 환경: 농촌 지역으로 쾌적한 자연 환경을 기대할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰 또는 매각 실패 이력이 있는 재매각 물건으로, 특별한 사유가 있었을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 7,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 또한, 보증금/차임이 0원인 대항력 있는 임차인도 존재하여 주의가 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지 이용 현황 및 감정평가 요약표 상 묘지 이용 중인 필지가 있으며, 분묘 약 7~10기가 소재함이 확인되었습니다. 분묘기지권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공부상 현황 차이: 건물의 공부상 소재지번과 현황 지번이 상이하며, 증축 건물의 공부상 내용과 현황 면적이 상이합니다. 이는 추후 행정 절차나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미등기 무허가 건물: 토지(7) 지상에 미등기 무허가 건물(창고)이 소재하여, 이 부분의 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 관정: 토지(19)에 관정 1개가 소재하나, 내부 시설 확인이 불가하여 정상 작동 여부 및 활용 가능성을 재확인해야 합니다.

* 토지 이용의 다양성: 토지 중 일부는 조경수 재배, 답, 묘지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 개발 또는 활용 시 토지 이용 목적에 대한 명확한 정리가 필요합니다.

* 소각장 관련 이슈: 인접 지역에서 쓰레기 소각장 설치 관련 주민 반대 이슈가 있어, 지역 사회 갈등이 심화될 가능성이 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 함평군 해보면 금덕리에 소재한 근린시설 건물로서, 건물만 매각 대상입니다. 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 분묘기지권, 미등기 무허가 건물 등 다수의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다. 토지 또한 다양한 현황으로 이용 중이며, 공부상 내용과 상이한 부분들이 있어 명확한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 농촌 지역이라는 입지적 특성상, 상권 분석보다는 지역 주민을 위한 시설이나 개인 주택, 창고 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 토지 및 건물 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가: 감정가 30,186,400원에 비해 건물 면적이 268.20㎡로 넓은 편입니다.

* 근린생활시설 용도: 지역 주민을 위한 근린생활시설 또는 주택, 창고 등으로의 재활용 가능성이 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 지역 개발 또는 도시 계획 변경 시 토지 활용 가치가 상승할 수 있습니다. (다만, 현재는 농촌 지역에 해당)

11. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 30,186,400원을 기준으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 재매각, 대항력 있는 임차인, 분묘기지권, 공부와의 차이 등 여러 위험 요소를 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준인 21,000,000원 ~ 24,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 현장 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.