나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50262 [5] 전라남도 함평군 해보면 문장리 산13-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50262 [5] 전라남도 함평군 해보면 문장리 산13-8 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50262
• 주소: 전라남도 함평군 해보면 문장리 산13-8
• 감정가: 104,175,000원
• 최저가: 72,923,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

목포지원 경매1계 2025타경50262 | 소재지: 전라남도 함평군 해보면 문장리 산13-8 | 감정가: 104,175,000원 | 최저가: 72,923,000원 | 용도: 임야

1. 목포지원 2025타경50262 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경50262 (5)

소재지: 전라남도 함평군 해보면 일대 (문장리, 문암리, 금덕리 등 다수 필지 산재)

용도: 임야, 전, 답, 묘지 등 (감정평가 요약 기준)

감정가: 104,175,000원

토지면적: 총 2579.00㎡ (약 780.2평)

건물면적: 0.00㎡ (본 매각 대상은 토지임)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 디OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

감정평가 요약:

- 위치 및 주위환경: 함평군 해보면 상귀마을 북동측 인근, 문암마을 남서측 인근, 금덕리 고두마을 북측 근거리에 산재. 부근은 농촌자연마을, 농경지, 축사 등으로 형성된 근교농촌지역임.

- 교통상황: 근교농촌지역 마을 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

- 형태 및 이용상태:

본 건은 다수의 필지로 구성되어 있으며, 조경수 재배지, 경지정리된 답, 자연림, 전, 묘지, 창고부지, 도로 등으로 다양하게 이용 중임.

특히, 번호(5)는 묘지로 이용 중이며 약 7기 분묘가 소재함.

번호(19)는 묘목 등을 재배하는 전으로 이용 중이며 일부는 묘지로, 3~4기 분묘가 소재함.

번호(28)는 묘지로 이용 중이며 5기 분묘가 소재함.

감정평가서상 확인되는 분묘는 총 약 15기 이상임.

- 인접 도로상태:

일부 필지는 지적상 맹지(번호 4, 5)이며, 일부는 인접한 농로와 접함.

대부분 필지는 폭 3~4m 정도의 현황 농로 및 포장도로와 접하며, 일부는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(상대/절대금지구역), 농업보호구역, 농업진흥구역, 준보전산지 등 각종 개발 및 이용 제한 규제가 적용됨.

- 공부와의 차이:

공부상 지목이 임야 및 도로인 필지(번호 5, 6, 18, 28)가 현황 묘지 및 전으로 이용 중임.

- 제시목록 외 물건 및 기타 참고사항:

토지(7) 지상에 미등기 무허가 창고(약 408.1㎡)가 소재함.

토지(1) 지상에 이동 가능한 철재 컨테이너 1개 소재.

토지(19) 지상에 이동 가능한 철재 컨테이너 1개, 조립식 농막 1개 소재.

토지(19) 인접 구거부지에 관정 1개 소재 (펌프 등 포함, 매각에 포함).

주의사항으로, 목록19. 지상에 이동 가능한 컨테이너, 조립식 농막 및 재배중인 묘목은 매각에서 제외됨.

목록5.는 맹지이나 인접지 목록19.는 농로와 접함.

건물 관련 감정평가 요약이 있으나, 본 건 매각 대상은 토지이며 건물면적은 0.00㎡이므로, 해당 건물은 매각 대상에 포함되지 않는 것으로 보임. (단, '일괄매각' 문구와 상이할 수 있어 주의 요함)

1.3. 입지조건

본 물건은 함평군 해보면 일대에 산재한 다수의 토지로, 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 농촌자연마을, 농경지, 축사 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 전원 환경을 갖추고 있습니다.

각 필지별로 마을과의 접근성 및 도로 접면 상태에 다소 차이가 있습니다.

일부 필지는 맹지이거나 경지정리된 답, 또는 자연림 상태로 있어, 접근성 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 목포지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건(사건번호: 2025타경50262 (5))입니다.

채권자는 '디OOOOOOOOO'이며, 소유자는 '이OO'입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물면적은 0.00㎡입니다. '일괄매각'이라는 문구가 있으나, 토지매각이 주된 내용입니다.

가장 중요한 권리상 제약 사항은 **분묘기지권** 발생 가능성입니다. 토지 내 다수의 분묘가 확인되어, 토지 이용 및 처분에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

등기부상 권리 외에, 분묘로 인한 사실상의 권리(분묘기지권)에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

해당 지역은 농업과 축산업이 주를 이루는 근교 농촌 지역으로, 상업 활동보다는 농업 및 전원생활 중심의 특성을 보입니다.

주변에는 주거 형태의 자연마을과 농경지, 축사 등이 분포하고 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족합니다.

인근 읍면 소재지로 이동 시 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

자가용 이용이 필수적인 지역이며, 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 환경은 전원적이며 조용하여, 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

가까운 읍면 소재지까지의 거리를 고려하여 생활 편의시설 이용 계획을 세워야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 분묘기지권: 토지 내 다수의 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

- 맹지: 일부 필지는 지적상 맹지이므로, 토지 이용 시 인접 토지의 통행승낙 등이 필요할 수 있습니다.

- 토지이용규제: 도시지역, 녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 따릅니다.

- 환경적 요인: 주위 환경에 '축사'가 언급되어 있어, 축사로 인한 악취나 소음 등 환경적 불쾌감이 발생할 수 있습니다. (※지도 검색을 통한 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 축사 존재 가능성은 유추됩니다.)

- 건물 포함 여부의 불확실성: '일괄매각' 문구와 '건물면적 0.00㎡, 토지매각'이라는 정보가 상반되어, 건물 포함 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 함평군 해보면 일대에 산재한 임야, 전, 답, 묘지 등으로 구성된 총 2579.00㎡(약 780.2평)의 토지입니다.

감정가는 1억 원을 초과하나, 가장 큰 문제는 토지 내 다수의 분묘가 존재하여 분묘기지권이 발생할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 토지 활용에 있어 매우 심각한 제약이 될 수 있습니다.

또한, 일부 맹지, 다양한 토지이용규제, 그리고 주변 축사로 인한 환경적 요인 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 본 물건은 꼼꼼한 권리분석, 특히 분묘 관련 법리 검토 및 현장 조사 없이는 투자 또는 이용에 신중을 기해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 농업적 활용: 넓은 면적의 토지를 농업적 목적으로 활용하고자 하는 실수요자에게 고려될 수 있습니다.

- 전원생활 터전: 조용한 농촌 환경에서 전원생활을 계획하는 경우, 토지 확보 측면에서 접근해 볼 수 있습니다.

- 장기적 가치: 분묘 문제를 해결하거나, 관련 법규 내에서 활용 방안을 모색한다면 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수도 있으나, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

- 귀농/귀촌: 귀농·귀촌 희망자에게는 경작지 확보라는 측면에서 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매1계