나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50916 [2] 전라남도 신안군 자은면 유각리 1251-2 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50916 [2] 전라남도 신안군 자은면 유각리 1251-2 답 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2025타경50916 | 소재지: 전라남도 신안군 자은면 유각리 1251-2 | 감정가: 24,696,000원 | 최저가: 17,287,000원 | 용도: 답

1. 목포지원 2025타경50916 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경50916 (2)

소재지: 전라남도 신안군 자은면 유각리 1251-2

지목: 답 (전, 답, 임야 등)

감정가: 24,696,000원

토지면적: 1029.00㎡ (약 311.25평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 남OOO

채무자: 남OOO

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환

1.2. 입지조건

본 건은 전라남도 신안군 자은면 유각리에 위치하며, 금포마을 인근의 농촌자연마을 및 농경지로 형성된 순수 농촌 지역입니다. 소형 차량의 접근은 용이하나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 접근성은 있으나, 도시 지역에 비해 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

1.3. 물건 상세 분석

본 물건은 총 세 필지로 구성되어 있습니다.

번호(1) 토지는 부정형으로 완만한 경사를 이루며, 현재 보통 작물을 경작하는 전으로 이용 중입니다. 토지의 북동측 일부는 현황상 농로로 이용되고 있는 것으로 판단됩니다. 동측으로는 폭 약 3m의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있으며, 이 농로의 일부가 본건 토지에 포함되어 있을 가능성이 있습니다.

번호(2) 토지는 사다리형으로 지반이 평탄하며, 인접 토지(1251-1번지)와 경계 구분 없이 일단의 경지 정리된 답으로 이용 중입니다. 북측으로는 폭 약 3m의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있습니다.

번호(3) 토지는 부정형으로 지반이 대체로 평탄하며, 인접 토지(521-6번지 외)와 함께 일단의 단독주택 부지로 이용 중입니다. 다만, 지적상으로는 맹지이나 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다.

특이사항으로, 토지(3)의 지상에는 일반건축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외건물(단독주택)의 일부와 무허가건물(창고)의 일부가 인접지상에 걸쳐 소재하고 있어, 향후 경계 분쟁이나 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

번호(1) 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 모든 가축 사육이 제한되는 가축사육제한구역 및 소하천 예정지(금포천)로 지정되어 있습니다.

번호(2) 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 모든 가축 사육이 제한되는 가축사육제한구역 및 농업진흥구역에 해당합니다.

번호(3) 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 모든 가축 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 경매 절차상 매각으로 인해 소유권 외의 모든 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 소멸될 가능성이 높으나, 구체적인 권리관계는 매각물건명세서 등을 통해 추가 확인이 필요합니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 농지 취득 자격 증명 관련으로, 농지를 취득하기 위해서는 해당 증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금의 반환을 받지 못할 수 있습니다.

1.6. 상권분석

소재지가 순수 농촌 지역인 점을 고려할 때, 상업 시설은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 부족하므로, 일상적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다. 현재 검색된 정보에 따르면, 해당 지역 인근에서 대규모 관광단지 개발(신안 자은도 관광 타운)이 진행 중이거나 계획 중에 있어 향후 지역 가치 변화 가능성은 있으나, 직접적인 상권 형성과는 다소 거리가 있습니다.

1.7. 생활정보

본 건은 금포마을 인근의 농경지로, 전형적인 농촌 생활 환경을 제공합니다. 인근에 라마다프라자호텔 & 씨원리조트와 같은 숙박 및 휴양 시설이 위치해 있어 관광객의 방문이 있는 지역입니다. 하지만 농촌 지역의 특성상 문화, 교육, 의료 등 생활 편의 시설 접근성은 낮은 편이며, 대중교통 이용 또한 제한적일 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 발급의 어려움 또는 미발급 시 매수 신청 보증금 몰취 위험이 가장 큰 리스크입니다.

번호(3) 토지의 경우 지적상 맹지이며, 타인 소유의 건물 일부가 소재하고 있어 향후 소유권 및 사용 수익에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

농림지역, 계획관리지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한으로 인해 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

농촌 지역 특성상 기반 시설(도로, 상하수도, 대중교통)이 부족할 수 있습니다.

본 건 주변 일부 지역에서 대규모 관광단지 개발과 함께 태양광 시설 설치 관련 주민 갈등이 보도된 바 있어, 지역 내 개발 관련 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 농업적 가치가 있는 토지로, 특히 답으로 이용 중인 번호(2) 필지는 경작 목적에 적합해 보입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필수 요건은 매우 중요한 허들입니다. 번호(3) 필지의 맹지 및 제시외 건물 소재 문제는 추가적인 확인과 해결이 필요합니다. 전반적으로 투기 목적보다는 실제 영농을 목적으로 하는 실수요자에게 적합할 수 있으며, 투자 가치는 농지 취득 가능 여부, 향후 지역 개발 상황, 그리고 제시외 건물 및 맹지 문제 해결 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

실제 영농 의사가 있는 경우, 농업진흥구역 내 답을 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

향후 신안군 지역의 관광 및 개발 사업 추진에 따라 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

단, 투자 시 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부를 최우선적으로 확인해야 하며, 번지별 현황(특히 번호 3)을 면밀히 조사해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매1계