나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4327 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1488 대우월드마크센텀 103동 36층3601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 벡스코 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 도시철도 2호선 센텀시티역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 내 제36층 제3601호로서,
외벽: 복합 판넬, 대리석 마감 등,
창호: 시스템 창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 스프링클러 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 광대로, 북동측 및 남동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4327 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1488 대우월드마크센텀 103동 36층 3601호

용도: 아파트

감정가: 4,300,000,000원

토지 면적: 39.79㎡ (약 12.04평)

토지 지분: 39.793㎡ (약 12.04평)

건물 면적: 243.73㎡ (약 73.73평)

건물 지분: 243.73㎡ (약 73.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

건축년도: 2010년 10월 (사용승인일: 2010년 10월 13일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 벡스코 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 2호선 센텀시티역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로는 광대로, 북동측 및 남동측으로는 중로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 29일 접수된 부산은행의 근저당권 (을10)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

등기부등본상 다수의 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 권리가 설정되어 있으나, 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 4,578,717,469원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한미영

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2024년 6월 27일

* 배당신고일자: 2024년 8월 9일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 해운대구 우동 센텀시티 지역은 부산의 대표적인 상업 및 주거 복합지구입니다. 벡스코, 신세계백화점, 롯데백화점, 영화의 전당, KNN 등 다양한 문화, 상업, 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 백화점, 쇼핑몰, 문화 시설 등이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다. 상세한 확인을 위해서는 현장 답사 및 주변 지역 상세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 대우월드마크센텀

총 세대수: 496세대 (4개동)

최고층: 37층

주차대수: 총 1,303대 (세대당 약 2.6대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기 24대.

5.2. 주거 환경

해당 단지는 고층 고급 주상복합 아파트로, 센텀시티 내에서도 최상급의 입지와 시설을 자랑합니다. 부산 해운대 지역 내에서도 높은 주거 선호도를 보이며, 전문직 종사자들의 거주 비율이 높은 것으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본건은 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 절차적 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 총 채권액이 4,578,717,469원으로, 감정가 4,300,000,000원을 초과합니다. 이는 임의경매의 일반적인 특성이며, 낙찰가 산정 시 시세와의 비교가 중요합니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다. 해당 권리가 실제 존속하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 센텀시티라는 최고의 입지에 자리한 대형 평형 고급 주상복합 아파트입니다. 벡스코, 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 도시철도 센텀시티역을 이용한 교통이 편리합니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리는 없어 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 부담이 없습니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특성상 경매 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 비즈니스 및 상업 중심지인 센텀시티 내에 위치하여 뛰어난 생활 및 편의 시설 접근성을 자랑합니다.

* 고층의 조망: 36층에 위치하여 탁 트인 해운대 도심 및 바다 조망이 가능할 것으로 기대됩니다.

* 주거 만족도: 대규모 단지 내 풍부한 부대시설과 고품격 마감재, 편리한 교통 등으로 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 안정적 시세: 센텀시티 지역은 부산 내에서도 높은 부동산 가치를 유지하는 지역으로, 장기적인 시세 안정 및 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 4,300,000,000원

본건의 면적(243.73㎡, 약 73.73평)과 36층 고층임을 고려할 때, 감정가는 현재 시세를 반영하는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, 제공된 최근 매매 JSON 데이터의 거래 금액(최대 320,000,000원)은 본건의 감정가 및 면적과 현저한 차이를 보이며, 일반적인 센텀시티 지역의 시세를 고려할 때 단위 오류(억/천만원) 혹은 정보 자체의 신뢰성에 심각한 의문이 있습니다. 예를 들어, 217.78㎡(약 66평) 면적의 33층 매물이 3.2억 원에 거래되었다는 정보는 실제 시세와 큰 괴리가 있습니다.

따라서, 제공된 JSON 데이터를 직접적인 시세 판단 근거로 삼기에는 무리가 있으며, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~85% 수준에서 형성됩니다. 본 건은 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 다음과 같이 예상 입찰 범위를 제시합니다.

* 하한선 (보수적 접근): 4,300,000,000원 * 0.80 = 3,440,000,000원

* 상한선 (적정 범위): 4,300,000,000원 * 0.90 = 3,870,000,000원

추천 입찰가 범위: 34억 4천만원 ~ 38억 7천만원

9.3. 최종 입찰가 결정 시 유의사항

제공된 최근 매매 데이터의 신뢰도 부족으로 인해, 본 추천 입찰가는 보수적인 예측입니다. 최종 입찰가 결정 전 반드시 현장 방문, 최신 실거래가 재확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 전문가 상담 등을 통해 정확한 시장 가치를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.