나이스옥션 법원경매 밀양 2020타경2941 [1] 경상남도 밀양시 내이동 727-9 101동 401호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2020타경2941 [1] 경상남도 밀양시 내이동 727-9 101동 401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2020타경2941 | 소재지: 경상남도 밀양시 , 101동 401호 | 감정가: 2,796,738,630원 | 최저가: 1,957,717,000원 | 용도: 아파트

1. 밀양지원 2020타경2941 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2020타경2941 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 내이동 727-9 101동 401호

용도: 아파트 (건축허가상 업무시설(오피스텔) 4개 호, 공동주택(아파트) 36개 호)

감정가: 2,796,738,630원

토지 면적: 0.00㎡ (0.00 평)

건물 면적: 81,333.33㎡ (약 24,610.5 평) - 이는 전체 건물 연면적으로 추정되며, 정확한 전용면적 및 분양면적은 개별 호수별 확인이 필요합니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 해OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 밀양시 내이동에 소재한 아파트(오피스텔 포함) 건물로서, 건축허가상 총 40개 호(오피스텔 4호, 아파트 36호)로 계획되었으나, 현재 건축법상 사용승인을 받지 못한 미완성 상태로 공사 진행이 중단된 채 방치되어 있습니다. 대지권 미등기 상태이며 토지 별도 등기가 존재합니다. 감정평가는 원가법으로 이루어졌으며, 일부 세대에서는 누수 및 곰팡이 문제가 확인되는 등 전반적인 하자 보수가 필요한 상황입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 내이동에 위치하며, 해당 지역은 시외버스터미널이 소재하여 교통의 요충지 역할을 하고 있습니다. 행정 및 교육기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 일부 갖추어져 있습니다. 다만, 주변 상권의 경우 활발한 상권이 신삼문동으로 이동했다는 분석도 있어, 과거 활황세를 회복하기 위한 노력이 필요한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 유치권, 대지권 미등기, 법정지상권 등의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히, 건물만 경매로 나왔으며 토지 소유자가 다를 가능성이 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 대지권 미등기 상태(토지 별도 등기 존재)이므로, 향후 대지권 확보 및 정리에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다. 강제경매개시결정 등기가 촉탁되어 집합건물로 등재되었으나, 실제로는 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물입니다.

4. 상권분석

밀양시 내이동은 과거부터 행정 및 교통의 중심지였으나, 상권의 활력이 다소 침체된 양상을 보이고 있습니다. 밀양햇살상권 활성화 사업 등을 통해 온라인 시장 진출 지원 등 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있으나, 경쟁력 있는 콘텐츠 개발 및 방문객 유입 전략이 더욱 강화될 필요가 있습니다. 주변에 영남루와 같은 관광지가 있어 연계 관광 및 상권 활성화 잠재력은 존재합니다.

5. 생활정보

밀양시 내이동은 시외버스터미널을 중심으로 교통 편의성이 있으며, 주요 기관들이 밀집해 있습니다. 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 도시의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본 물건 자체의 미완성 상태와 하자 문제로 인해 즉각적인 주거 또는 상업적 이용이 어려운 상황입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 미완성 건물 상태 및 건축법상 사용승인 미필입니다. 이는 대출 제한, 재산권 행사 제약 등 실질적인 자산 가치 하락 요인으로 작용합니다. 또한, 건물 내부에 광범위한 누수 및 곰팡이 문제가 발생한 상태이며, 창호 미시공 등 마감 공사가 완료되지 않은 세대가 다수 존재합니다. 대지권 미등기 및 토지 별도 등기 존재로 인한 권리관계의 복잡성, 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성을 내포합니다. 전입세대 열람 결과 상 주거 여부가 확인되지 않는 전입자가 있어, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 잠재적 가치를 지닌 입지에도 불구하고, 심각한 미완성 및 하자 상태, 복잡한 권리관계, 사용승인 미필 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 투자자는 이러한 문제점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 대규모의 추가적인 투자(건축 완료, 하자 보수, 권리 정리 등)가 불가피할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

- **잠재적 가치:** 밀양시 내이동이라는 입지 자체의 잠재력과 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

- **낮은 진입 장벽 가능성:** 현재의 미완성 및 하자 상태, 복잡한 권리관계 등으로 인해 경쟁 입찰자가 적어, 상대적으로 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

- **개발 및 재건축 잠재력:** 미완성 건물을 철거하고 재건축하거나, 대규모 리모델링 및 완공을 통해 자산 가치를 재창출할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 건축 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계