나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12328 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 12 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12328 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 12 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경12328
• 주소: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 12
• 감정가: 556,993,660원
• 최저가: 389,896,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

밀양지원 경매1계 2024타경12328 | 소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 12 | 감정가: 556,993,660원 | 최저가: 389,896,000원 | 용도: 단독주택

1. 밀양지원 2024타경12328 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12328 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 권OO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 556,993,660원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 물건 현황:

물건 1: 단독주택 및 토지

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 12

용도: 단독주택

토지면적: 4474.00㎡ (약 1353.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 507.16㎡ (약 153.4평)

건물 제시외면적: 141.90㎡ (약 42.9평)

건물 상세:

- 기호: 경량철골조 판넬위 싱글지붕 제2층 주택. 난방 및 위생설비 등.

- 부속 건물 및 수목: 제시외 건물(2-1,4-1,4-2,11-1,11-2,13-1) 및 제시외 수목(2-2,4-3,13-2) 포함 매각.

토지 상세:

- 기호는 "여초저수지" 남서측 인근 농경지 및 단독주택 혼재 지역.

- 현황 주거용 부속토지, 일부 포락지, 도로로 이용 중 (공부상 지목은 '답').

물건 2: 공장 및 토지

소재지: 경상남도 창녕군 고암면 중대리 (정확한 지번 표기는 본 보고서에 없음)

용도: 공장

토지면적: (본 보고서에는 별도 면적 명시 없으나, 총 면적에 포함된 것으로 추정)

건물면적: (본 보고서에는 별도 면적 명시 없으나, 총 면적에 포함된 것으로 추정)

건물 상세:

- 기호: 일반철골구조 슬래브지붕 단층 공장 (냉동창고 포함). 급배수, 냉동/냉장, 화재탐지, 소화전 설비 등.

- 기계/기구: 현재 가동 중단 및 단전 상태로 정상 작동 여부 확인 불가.

특이사항:

- 중복병합사건, 중복사건.

- 농지취득자격증명 필요함 (미제출 시 보증금 몰수).

- 공부상 지목과 현황 이용상태 상이 (답 vs. 주거용 부속토지, 포락지, 도로).

주의사항:

- 일괄 매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

- 농지취득자격증명 필요.

- 지목과 현황 이용상태 차이에 유의.

- 공장 내 기계기구 상태 미확인.

1.2. 입지조건

본 물건은 창녕군 내 두 곳에 위치하며, 각기 다른 특징을 가집니다.

경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 소재 주택 및 토지는 "여초저수지" 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 및 전원생활에 적합한 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 약 3m 내외의 도로와 접해 있습니다. 보전관리지역에 해당하며 가축사육제한구역입니다.

경상남도 창녕군 고암면 중대리 소재 공장 부지는 "고암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 역시 농경지와 단독주택이 혼재된 지역입니다. 공장 부지로 이용 중인 토지(기호 6)는 남측으로 약 12m, 동측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 해당 지역은 도시지역 내 생산녹지지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

두 지역 모두 농업 활동 또는 전원생활이 가능한 환경이며, 고암면 중대리 부지는 일부 공업적 활용도 가능함을 시사합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매는 채권자의 담보권 실행을 위한 경매이므로, 매각이 완료되면 낙찰자는 대부분의 기존 권리(근저당, 압류 등)를 말소하고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 권리분석 전문가를 통해 재확인하는 것이 중요합니다. 소유자는 권OO으로 등기되어 있으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

창녕읍 여초리 지역은 농경지와 단독주택 위주의 전원적인 환경으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

고암면 중대리 지역은 도시지역 내에 포함되어 있으나, 역시 농경지 및 주택이 혼재되어 있어 전통적인 상업 지구라기보다는 배후 주거 및 농업, 그리고 일부 공업적 활동이 가능한 지역으로 볼 수 있습니다. 인근 초등학교가 위치해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

창녕읍 여초리 소재 주택은 주거용으로 이용 중이며 난방 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다. 인근 지역의 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

고암면 중대리 소재 공장은 현재 가동 중단 및 단전 상태입니다. 건물 내에는 냉동/냉장 설비 등 공장 운영에 필요한 시설이 갖추어져 있습니다.

두 지역 모두 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 창녕군 내 읍 단위 지역보다는 다소 떨어질 수 있으나, 농업 활동이나 전원생활을 고려한다면 충분한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 창녕읍 여초리 소재 토지의 공부상 지목이 '답'(논)인 관계로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 사항이므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 지목과 현황 이용상태 불일치: '답'으로 등록된 토지가 실제로는 주거용 부속 토지, 포락지(물이 차서 사용하지 못하게 된 토지), 또는 도로로 이용되고 있어, 등기부상 지목과 실제 현황이 다릅니다. 이는 향후 토지 이용이나 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있으며, 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

3. 공장 기계 설비 상태 미확인: 고암면 중대리 공장에 설치된 기계 및 기구는 현재 가동 중단 및 단전 상태로 인해 정상 작동 여부 확인이 어렵습니다. 이는 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

4. 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 창녕읍 여초리 및 고암면 중대리 인근에 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 이러한 시설은 시간이 지남에 따라 신설될 가능성도 배제할 수 없으므로, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 등을 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.

5. 관리 지역 제한: 여초리 토지는 보전관리지역에 속하며, 고암면 중대리 공장 부지는 생산녹지지역 및 제2종일반주거지역에 해당하여 용도별 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 창녕군 내 두 곳에 걸쳐 있는 단독주택 및 공장 부지로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 여초리 토지의 경우, '답'으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용 부속 토지로 이용 중인 점, 그리고 고암면 중대리 공장의 경우 가동 중단 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 농지취득자격증명 발급이 불확실한 경우, 입찰 자체를 신중하게 결정해야 합니다. 전원생활이나 농업, 또는 현재의 용도(주택, 공장)를 유지하며 활용하고자 하는 수요자에게 적합할 수 있으나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 총 4474.00㎡ (약 1353.7평)의 토지를 활용할 수 있다는 점은 큰 매력입니다. 토지 활용 계획에 따라 다양한 투자가 가능합니다.

2. 두 가지 용도: 주택과 공장이 함께 매각되어, 주거와 사업을 겸하거나, 각 부동산을 별도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

3. 농촌 지역의 가치: 전원생활이나 귀농·귀촌에 대한 관심이 높아짐에 따라, 농촌 지역의 토지 가치가 재조명될 수 있습니다.

4. 합리적인 감정가: 해당 지역의 면적과 활용 가능성을 고려했을 때, 감정평가액이 합리적인 수준이라면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 정확한 시세 비교 필요)

5. 재개발/개발 잠재력: 장기적으로 해당 지역의 도시 계획 변경이나 개발 가능성을 고려한 투자 전략을 세울 수 있습니다. (특히 고암면 중대리 지역)

법원 정보

밀양지원 경매1계