나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6693 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산75-15 임야 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6693 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 산75-15 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매2계 2024타경6693 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산75-15 | 감정가: 57,240,000원 | 최저가: 36,634,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2024타경6693 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6693 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 산75-15

용도: 임야

감정가: 57,240,000원

토지면적: 2120.00㎡ (약 641.3평)

토지 지분율: 212000 (전체 면적으로 보입니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 새OOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 "운리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 운리마을은 지리산 둘레길 8코스의 마지막 길에 위치하며, 과거 선비들이 쉬어가던 유서 깊은 마을로 알려져 있습니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 토지 현황

본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 임야 및 일부 현황 도로, 묘지 등으로 이용되고 있습니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역 (전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- (낙동강)수변구역 <낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>

- 준보전산지 <산지관리법>

- 공장설립승인지역 (2016-11-28)(공장설립승인지역1호) <수도법>

1.6. 입지조건

산청군 단성면 운리는 지리산 자락에 위치하며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. 운리마을은 역사적인 유래가 있는 곳으로, 주변에 마을회관과 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원생활이나 휴양 목적에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 장OO입니다. 채권자는 새OOOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

특이사항으로 분묘기지권이 언급되어 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성도 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 있는 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 이 권리가 성립될 경우, 토지 낙찰자는 분묘 관리자에게 지료(토지 사용료)를 청구할 수 있습니다.

1.8. 상권분석

본건은 임야이므로 전통적인 상업 시설과의 연계성은 낮습니다. 다만, 산청군 단성면 지역은 농업 및 관광, 휴양 관련 잠재력을 가지고 있습니다. 주변의 운리마을 등은 지역 주민들의 생활 근거지이며, 농경지가 분포하고 있어 지역 경제는 농업을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

1.9. 생활정보

주변 환경은 자연 녹지가 풍부하며, 전원생활을 즐기기에 적합합니다. 마을회관 등 기본적인 편의시설은 접근 가능하나, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 인근 읍내로 이동해야 할 수 있습니다. 자연 속에서 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에게는 좋은 환경을 제공할 수 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 분묘기지권의 존재 가능성입니다. 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 발견될 경우 권리관계가 복잡해질 수 있습니다. 또한, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 현황(분묘 소재, 일부 현황 도로)을 감안하여 산정되었습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 분묘기지권 성립 가능성 및 다수의 토지 이용 규제라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 그러나 이러한 제약으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 자연환경이 좋고 역사적 유래가 있는 지역이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.12. 투자 포인트

- 낮은 경쟁률 기대: 분묘기지권 및 토지 이용 규제로 인해 일반 투자자들이 기피할 가능성이 높아 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

- 잠재적 개발 가능성: 규제 완화 또는 특정 개발 사업(예: 자연 휴양림, 생태 공원 등) 추진 시 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 확인 필수)

- 자연 친화적 활용: 임야로서의 가치를 활용하여 개인 주말 농장, 전원주택 부지(규제 범위 내), 또는 자연 친화적인 시설로의 활용을 고려할 수 있습니다.

- 분묘 관련 합리적 협의: 분묘기지권에 대한 명확한 사실관계 파악 후, 소유자 또는 관리인과의 합리적인 협의를 통해 문제를 해결하고 토지를 활용할 방안을 모색할 수 있습니다.

**주의사항**: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 보다 상세하고 정확한 분석이 필수적입니다. 입찰 전 반드시 현장을 답사하시고, 관련 법규 및 권리 사항을 철저히 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

진주지원 경매2계