나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6648 [2] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6648 [2] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511 임야 경매

• 사건번호: 2024타경6648
• 주소: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511
• 감정가: 5,652,500원
• 최저가: 3,618,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

진주지원 경매2계 2024타경6648 | 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511 | 감정가: 5,652,500원 | 최저가: 3,618,000원 | 용도: 임야

1. 사건번호: 진주지원 2024타경6648 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6648 (2)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511

용도: 임야

감정가: 5,652,500 원

토지면적: 2975.00㎡ (약 900.1 평)

토지 지분율: 148750 (이 부분은 지분율의 단위 또는 표현이 불명확하여 원문대로 기재합니다. 일반적으로는 비율로 표시됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 고OOOOOOOOOOO

채무자: 고OOOOOOOOOOO

채권자: 충OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 분묘기지권 성립 여지 있음

주의사항:

- 지분 매각이므로 신중한 접근이 필요합니다.

- 육안으로 분묘 확인은 어렵지만, 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 문산읍에 위치하고 있으며, 기호(1)은 "진주무인항공교육원" 북동측 인근에, 기호(2)는 "진주무인항공교육원" 남측 인근에 각각 자리하고 있습니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설이 형성되어 있거나 임야 및 산간 농경지로 이루어져 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 주거나지 상태이나, 기호(2) 토지는 급경사지대의 사다리형 자연림 상태입니다. 두 필지 모두 지적도상 맹지인 점은 주요 고려사항입니다.

최근 진주시는 문산읍 옥산, 소문, 삼곡리 일원에 약 140만 8000㎡(약 42만 5900평) 규모의 '진주문산 공공주택지구'를 지정 완료하였으며, 이는 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 이는 주변 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 고OOOOOOOOOOO입니다. 채권자는 충OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지의 일부 지분만을 취득하게 되므로, 공유자들과의 협의 및 사용 수익에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, '분묘기지권'의 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 위에 분묘가 존재하고 있다면, 해당 분묘의 수호 및 관리에 필요한 범위 내에서 토지 사용권을 주장할 수 있는 권리로, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 현장 조사 시 분묘의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

기호(1) 토지가 위치한 상문리 인근은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 대규모 상업 시설보다는 소규모 상권 형성에 적합합니다.

기호(2) 토지가 위치한 삼곡리 인근은 임야, 산간 농경지 등으로 구성되어 있으며, 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 상업적 활동보다는 자연 보존 및 임업 활동에 중점을 둔 지역입니다.

진주문산 공공주택지구 개발이 예정되어 있어 장기적으로는 주변 지역의 활성화 및 상권 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 택지개발 지역과의 직접적인 연관성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 전원적인 환경과 일부 택지 개발 예정 지역이 인접한 곳에 위치합니다. 기호(1) 인근에는 주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 어느 정도 누릴 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 접근성이나 편의시설의 다양성은 도시 중심부보다는 제한적일 수 있습니다.

기호(2) 토지는 자연림 상태의 임야로, 주거 생활이나 편의시설과는 거리가 먼, 자연 환경에 가까운 입지입니다.

주변에 진주무인항공교육원이 있어 관련 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 진주혁신도시와도 인접하여 관련 인프라 이용도 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 지분 매각: 낙찰자는 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 소유하게 되므로, 다른 지분 소유자들과의 관계에서 재산권 행사에 제약이 따르거나 협상이 필요할 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 토지에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 상당한 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가서상 명시된 '주의사항'에서도 강조되고 있습니다.

3. 맹지: 기호(1)과 기호(2) 토지 모두 지적도상 맹지이므로, 토지에 접근하기 위한 인접 토지 소유자들과의 도로 통행 합의 또는 별도의 도로 확보가 필요합니다.

4. 토지 이용 규제: 기호(1)은 제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역에 해당하며, 기호(2)는 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

5. 제시외 물건: 기호(1) 토지 지상에 소유 관계가 불분명한 제시외 수목이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 처리 문제로 이어질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 문산읍에 위치한 임야의 일부 지분 경매 물건입니다. 자연 녹지 환경과 일부 주거 시설이 혼재된 지역으로, 지분 매각과 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 엄격한 토지 이용 규제 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각이라는 점은 신중한 접근을 요하며, 분묘기지권 여부 확인은 필수적입니다.

다만, 주변 지역이 '진주문산 공공주택지구' 개발 예정지(옥산, 소문, 삼곡리 일원)와 인접하고 있어 장기적인 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 현재로서는 직접적인 개발 이익이나 즉각적인 활용 가치보다는, 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 잠재적 가치 상승: '진주문산 공공주택지구' 개발이 계획되어 있어, 향후 주변 지역의 기반 시설 확충 및 도시화 진행에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 자연 환경: 아름다운 자연림(기호2)과 주거 환경(기호1)이 인접해 있어, 장기적으로 귀농·귀촌 또는 전원생활을 고려하는 경우 잠재적 가치가 있습니다.

3. 저가 매수의 기회: 여러 위험 요소로 인해 일반적인 토지 매물보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 위험 요소를 충분히 분석하고 감수할 수 있는 경우에 한함)

법원 정보

진주지원 경매2계