나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6648 [2] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "삼동마을회관" 북동측 인근에 기호(1), 문산읍 상문리 소재 "진주무인항공교육원" 남측 인근에 기호(2)가 각각 위치하고, 기호(1) 주위는 주택, 근린생활시설 등으로, 기호(2) 주위는 임야, 산간농경지 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형에 가까운 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거나지 상태임.

기호(2) : 급경사지대 내 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16).

기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 소유관계가 불분명한 제시외수목 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각.
-육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 다음과 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

* 사건번호: 진주지원 2024타경6648 (2)

* 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511

* 용도: 임야

* 감정가: 5,652,500 원 (전체 토지 기준)

* 토지면적: 2,975.00㎡ (약 900.4평)

* 토지 지분: 1,487.5㎡ (약 450.2평)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 충OOOOOOO

2. 입지조건

본건 토지는 다음과 같은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 본건 토지(기호 1)는 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "삼동마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 본건 토지(기호 2)는 경상남도 진주시 문산읍 상문리 소재 "진주무인항공교육원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 산간 농경지로 형성되어 있습니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 본건은 토지 지분 매각 물건으로, 공유자 등 다른 지분권자와의 관계를 고려해야 합니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 20일자 충남신용보증재단의 2번 고영진 지분가압류(말소 예정)입니다.

* 1971년 8월 30일자 고계석 소유권 보존 등기가 존재하며, 말소기준권리보다 앞선 권리이므로 소유권 이전 등기는 말소되지 않습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. (분묘 소재 시 분묘기지권 성립여지 있음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건 토지의 상권 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1) 토지는 주택 및 근린생활시설 인근에 위치하여 잠재적인 개발 가능성을 일부 내포하고 있으나, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기호(2) 토지는 임야 및 산간 농경지로 자연림 상태이며, 농림지역, 보전산지 등으로 지정되어 개발 행위에 제약이 많습니다.

* 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건 지역의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 본건은 주로 임야로 구성되어 있어 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 제한적입니다.

* 기호(1) 토지 인근의 "삼동마을회관" 및 주택가, 근린생활시설 지역을 통해 기본적인 생활 인프라 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기호(2) 토지는 자연 녹지 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 편의 시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 사용, 수익, 처분 등에 대한 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지 사용 승낙 등 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 육안으로 분묘가 확인되지 않으나, 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. (이 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.)

* 토지 이용 제한: 각 필지별로 제2종일반주거지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 제시외 물건: 기호(1) 지상에 소유 관계가 불분명한 수목이 소재하고 있어 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 문산읍에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다.

전체 토지 면적의 절반 지분으로, 맹지이며 자연림 또는 나지 상태로 이용되고 있습니다.

특히, 분묘기지권 성립 가능성이 잠재적 리스크로 존재하며, 지분 매각으로 인한 공유자 간의 문제 발생 소지도 있습니다.

법적 토지 이용 제한 사항이 다수 존재하여 활용 방안 모색에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건에 대한 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 감정가 대비 낮은 취득 비용: 토지 지분 매각으로 인해 전체 필지 대비 낮은 금액으로 취득 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 향후 문산읍 지역 개발 시, 개발 가능성이 있는 기호(1) 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 매우 장기적인 관점이며 불확실성이 높습니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 감정가는 전체 토지 기준 5,652,500원이며, 본건은 전체 면적의 50% 지분입니다. 따라서 지분 감정가는 약 2,826,250원입니다.

* 그러나 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 존재 가능성 등 상당한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 해소 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여, 약 1,500,000원 ~ 2,000,000원 선에서 검토해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.