나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5263 [1] 경상남도 사천시 노룡동 664-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 사천시 노룡동 소재 '미룡마을회관' 남서측 인근에 위치하는 공업용 부
동산으로서, 주변은 해안변 취락과 해안농경지대 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변의 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(3) : 일단으로 평탄한 부정형의 토지로서, 공업용건부지로 이용중임.
기호(4) : 부졍형의 평지로서, 도로로 이용중임.
기호(6) : 부정형의 평지로서, 나지상태임.

인접 도로상태

기호(1)~(3) : 본 건 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로(기호(4) 토지)와 접함.
기호(4) : 본 건이 도로로 이용중임.
기호(6) : 본 건 남서측으로 2차선 도로와 접하고, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로(기호(4) 토지)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4) : 일반공업지역(2017-08-31)(일반공업지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) : 일반공업지역(2017-08-31)(일반공업지역), 자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(6) : 일반공업지역(2017-08-31)(일반공업지역), 자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로서,(사용승일일:2002.4.26)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감
바닥 : 콘크리트 및 하드너 마감 등
높이 : 각 층 약 6m 내외

기호(5) 부속건물 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물로서,(사용승일일:2002.4.26)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 마감 등
바닥 : 데코타일 및 장판 마감 등
창호 : 샤시창호임

기호(5) 일반철골구조 판넬지붕 단층
외벽 : 판넬 마감 등.
내벽 : 우레탄위 갈바륨 마감 등
바닥 : 콘크리트위 철판 마감 등

이용상태

기호(5) 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층
-1층 : 수산물가공공장, 급냉실 등
-2층, 3층 : 냉장 및 냉동실 등
-4층 : 냉장 및 냉동실, 화장실, 기계실, 전기실 등
-지하 : 펌프실

기호(5) 부속건물 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층
-사무실 및 숙소, 화장실, 창고 등으로 이용중

기호(5) 일반철골구조 판넬지붕 단층
-급냉실로 이용중임

설비내역

기호(5) 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층
-급배수시설 및 위생시설, 소화전설비, 화물승강기(2대)가 설치되어 있음.

기호(5) 부속건물 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층
-급배수설비, 위생설비, 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 기호(2) 토지상에 제시외건물(ㄱ),(ㄴ) 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 기호(5) 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 창고의 1층을 (주)삼천포(수산물가공납품)가 임대중으로 조사됨.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-125호 기계·기구 동결냉장설비 1식, 수변전설비 1식 각 매각 포함.
- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’) 매각포함.
- 목록[5] 1층 내부에 임차인 설치한 시설물 및 기계기구는 평가에서 제외함.
- 목록[6] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).별첨 사천시 제출 ‘사실조회서 회신서(농지검토의견)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 진주지원 2024타경5263 (1)

1.2. 소재지: 경상남도 사천시 노룡동 664-2

1.3. 용도: 창고시설 (공장 용도 포함)

1.4. 감정가: 5,079,036,150원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지: 6,893.00㎡ (약 2,085.12평)

1.5. 2. 건물: 4,728.25㎡ (약 1,429.08평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 사천농업협동조합 (추정)

1.9. 포함 매각 물건

1.9. 1. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-125호 기계·기구 동결냉장설비 1식, 수변전설비 1식

1.9. 2. 제시외 건물 (감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’)

1.10. 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1. 본 건은 경상남도 사천시 노룡동 소재 '미룡마을회관' 남서측 인근에 위치한 공업용 부동산임.

2.1. 2. 주변은 해안변 취락, 해안농경지대 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

2.2. 1. 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변 제반 교통사정은 보통임.

2.2. 2. 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로 (기호(4) 토지)와 접하며, 기호(6) 토지는 남서측 2차선 도로 및 남측 4미터 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

2.3. 1. 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (전부제한구역)으로 지정되어 있음.

2.3. 2. 기호(6) 토지는 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지로 확인됨.

2.4. 주변 시설

2.4. 1. 본 건이 위치한 사천시 노룡동 일대는 공업지역으로 다양한 산업 시설과 소규모 공장이 분포하고 있으며, 일부 농경지 및 주거 지역과 혼재되어 있음.

2.4. 2. 검색된 자료에 따르면, 사천시에는 과거 주민 기피시설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설이나 심각한 환경 오염 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 산업 활동이 이루어지는 지역이므로 폐기물 불법 처리 등 환경 관련 이슈가 발생할 수 있다는 점은 인지할 필요가 있음. 정확한 현황 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 관련 민원 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2020년 10월 14일 접수된 사천농업협동조합의 근저당권 (을23)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

3.2. 1. 을23 근저당권 (사천농업협동조합)

3.2. 2. 갑31 가압류 (비엔케이캐피탈주식회사)

3.2. 3. 갑32 임의경매개시결정 (사천농업협동조합)

3.2. 4. 갑33 압류 (사천시)

3.2. 5. 이 외 등기부등본 상의 기타 권리들도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.3. 1. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: "로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 현황은 확인되지 않음. (추후 현장 조사 및 등기부 재확인 필요)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 임차인: 주식회사삼천포 (사업자 등록: 2023-04-11)

3.4. 2. 보증금: 20,000,000원

3.4. 3. 차임: 1,500,000원

3.4. 4. 대항력: 없음 (따라서 인수 보증금 0원)

3.4. 5. 비고: (주)삼천포가 수산물가공 납품업체로, 1층 창고를 임대 중임.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

4.1. 1. 해안변 취락, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역에 위치함.

4.1. 2. 공업용 부동산으로서의 입지 조건을 갖추고 있음.

4.2. 사업 용도 적합성

4.2. 1. 창고시설, 수산물 가공 공장, 냉장/냉동 시설 등으로 활용되어 왔으며, 해당 용도로의 지속적인 활용이 가능할 것으로 보임.

4.2. 2. 기계설비 등이 매각에 포함되어 있어 관련 업종에 유리할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

5.1. 1. (구체적인 정보 부족으로 상세 분석 어려움. 일반적인 공업지역 특성상 주거 편의시설은 제한적일 수 있음.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

6.1. 1. 본 건 토지 중 일부(기호 6)는 농지법 적용 대상 농지로 확인되어, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적임.

6.1. 2. 미제출 시 낙찰 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 취득 전에 관련 사항을 철저히 확인해야 함. (사천시 '사실조회서 회신서(농지검토의견)' 참조 필요)

6.2. 제시외 건물 포함

6.2. 1. 감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’으로 표기된 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 처리 계획이 필요함.

6.3. 임차인 시설물 제외

6.3. 1. 목록 1층 내부의 임차인이 설치한 시설물 및 기계기구는 평가에서 제외되었으므로, 해당 부분에 대한 명도 및 정리가 필요할 수 있음.

6.4. 임대 관계 미상

6.4. 1. 토지의 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 현장 확인 시 관련 분쟁 가능성을 검토해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 경상남도 사천시 노룡동에 위치한 창고시설로, 감정가가 높게 책정된 대규모 공업용 부동산임.

7.2. 토지 및 건물 면적이 넓고, 급냉실, 냉장/냉동실 등 관련 설비가 포함되어 있어 수산물 가공 또는 물류 창고 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있음.

7.3. 다만, 농지취득자격증명 제출 필수, 제시외 건물 포함 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 및 건물 면적: 대규모 사업 운영 또는 물류 창고 부지로 활용 가치가 높음.

8.2. 포함 매각 설비: 동결냉장설비, 수변전설비 등 공장 운영에 필요한 설비가 포함되어 있어 초기 투자 비용 절감 효과 기대.

8.3. 일반공업지역 위치: 산업 활동에 적합한 입지 조건.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 5,079,036,150원

9.2. 인수 보증금: 0원

9.3. 예상 입찰가: 본 건은 농지취득자격증명 제출 의무, 제시외 건물 포함 등 리스크 요인이 존재하며, 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보임. 주변 시세, 물건 상태, 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 결정 필요)

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