나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6648 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 580-20 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "삼동마을회관" 북동측 인근에 기호(1), 문산읍 상문리 소재 "진주무인항공교육원" 남측 인근에 기호(2)가 각각 위치하고, 기호(1) 주위는 주택, 근린생활시설 등으로, 기호(2) 주위는 임야, 산간농경지 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형에 가까운 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거나지 상태임.

기호(2) : 급경사지대 내 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16).

기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 소유관계가 불분명한 제시외수목 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각.
-제시외 수목(감정서상 ‘ㄱ’) 매각제외.
-최저매가가격은 제시외수목 매각제외 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6648 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 580-20

용도: 전 (밭)

감정가: 15,008,000원

토지 면적: 93.00㎡ (약 28.12평)

토지 일부 지분: 46.5㎡ (약 14.06평)

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 충OOOOOOO

2. 입지조건

해당 물건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재지로, 인근에는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 본건 토지는 기호(1)의 경우 사다리형에 가까운 대체로 평탄한 '주거나지' 상태이며, 기호(2)는 급경사지대의 자연림 상태 토지로 언급되어 있습니다. 다만, 제시된 정보에 따르면 본 토지는 지적도상 맹지(도로에 접해 있지 않음)로 확인되어 차량 및 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 인근 지역은 진주문산 공공주택지구 조성 사업과 연계되어 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

현재 등기부등본상 소유권 이전(1991-10-14, 고계석) 이력이 확인되며, 말소기준권리인 2번 고영진 지분가압류(2024-06-10, 소상공인시장진흥공단, 14,775,274원)가 존재합니다. 경매로 인해 해당 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 문산읍 삼곡리는 전형적인 농경지 및 주거지가 혼합된 지역입니다. 반경 내에 주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 위치한 진주무인항공교육원(상문리 소재) 및 삼동마을회관 등은 지역 커뮤니티 시설로서 기능하고 있습니다.

5. 생활정보

해당 지역은 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 용도로 활용이 가능합니다. 그러나 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(기호2), 보전산지/임업용산지(기호2) 등 여러 제한 사항이 있을 수 있습니다. 특히, 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2023년 6월 16일부터 재지정되어 2029년 6월 20일까지 효력이 유지됩니다. 따라서 토지 거래 시 진주시장의 허가를 받아야 하며, 목적 외 이용 시 이행강제금이 부과될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 지분권자와의 협의 또는 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 직접 접해 있지 않아, 건축이나 개발 시 도로 확보가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내 허가된 용도로 토지를 이용해야 하며, 미이행 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 제시외 수목: 감정서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외 수목은 매각에서 제외되며, 이는 낙찰자가 소유하거나 처리할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 문산읍에 위치한 전(밭)의 일부 지분 매각 건입니다. 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 맹지라는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 지분 매각이므로 타 지분권자와의 관계 설정이 중요하며, 제시외 수목이 매각에서 제외되는 특이사항이 있습니다. 현재 감정가는 15,008,000원으로, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제2종 일반주거지역으로의 용도 지정: 향후 건축 또는 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 진주문산 공공주택지구 인접: 지역 개발 계획과 연계된 미래 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 인수할 권리가 없는 권리관계: 권리분석 상 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 15,008,000원입니다. 해당 물건은 토지 일부 지분 매각이며 맹지라는 점, 그리고 토지거래허가구역이라는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 제시외 수목이 매각에서 제외되는 점을 감안하여 최저매각가격이 조정되었을 가능성이 있습니다. 본건의 최저매각가격 정보가 직접적으로 제시되지 않았으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 10,000,000원 ~ 13,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.