나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6464 [1] 경상남도 진주시 충무공동 287-1 베네비앙 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「LH한국토지주택공사」남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 업무시설, 상업시설 및 공공기관 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 원할하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등
내벽 : 콘크리트 노출 상태 등
바닥 : 콘크리트 노출 상태 등
창호 : 강화유리 및 섀시창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설(현 : 공실)입니다.

설비내역

공동위생설비, 승강시설비 및 스프링클러 등의 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업시설 및 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 약 25-30미터 내외, 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-20)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계 : 미상입니다.
? 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경6464 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-1, 베네비앙 2층 201호

건물명: 베네비앙

용도: 근린생활시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

토지지분: 15.1㎡

건물면적: 64.42㎡ (약 19.49평)

건물지분: 64.42㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 337,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「LH한국토지주택공사」 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 상업시설 및 공공기관 등이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측 약 25-30미터, 서측 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 특성

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(25-30m) 및 중로1류(20-25m)와 접해 있어 교통 요충지로 볼 수 있습니다. 혁신도시개발예정지구에 속해 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 신한은행 근저당(2019-12-30, 금288,000,000원)을 포함하여 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 임의경매 개시결정 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

신한은행 근저당(접수일자: 2019-12-30, 권리금액: 금288,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (해당 지상권의 내용 및 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

금액이 미상인 임대관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물 내 2층 201호에 위치합니다.

4.2. 주변 상권

LH 한국토지주택공사를 비롯한 공공기관 및 다양한 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 형성될 수 있는 지역입니다. 혁신도시 내 주요 시설들과 인접해 있습니다.

4.3. 잠재적 이용 가치

현재 공실 상태이나, 일반상업지역에 위치하며 교통 접근성이 양호하므로 향후 적절한 업종으로 임대 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진주혁신도시 내에 위치하여 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 인근에 대형마트, 쇼핑몰, CGV, 맥도날드 등 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다이소, 은행 등 생활 밀착형 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육/의료시설

복합문화도서관, 수영장, 공연장 등을 포함하는 복합문화공간 건립 계획이 진행 중이며, 이는 지역 주민들의 문화·여가 생활에 크게 기여할 것으로 보입니다. 또한, 혁신도시 내에는 속튼튼혁신내과의원, 혁신이비인후과의원 등 다양한 의료 시설이 있어 의료 이용이 편리합니다. 향후 대곡고등학교 이전 계획도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 지상권은 토지 사용에 대한 권리로, 해당 권리의 존속기간, 범위, 목적 등을 면밀히 조사하여 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보가 원활하지 않을 경우 공실 장기화 및 이에 따른 수익성 악화의 위험이 있습니다.

6.3. 지역 리스크

진주시는 내동면 일대 광역쓰레기 매립장 및 소각장 설치 관련 주민 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 현재 해당 물건의 직접적인 영향은 적어 보이나, 지역 사회 전반의 개발 및 환경 관련 이슈는 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시에 위치한 근린상가로, LH 본사 및 다양한 공공기관, 업무시설이 인접하여 배후 수요가 풍부한 편입니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 혁신도시 내 상업지역에 속해 있어 발전 가능성이 있습니다. 다만, 등기부상 인수되는 지상권의 존재 여부 및 내용 확인이 필수적이며, 현재 공실 상태이므로 향후 공실 리스크 관리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 핵심 배후 지역에 위치하여 풍부한 잠재 수요 확보.

* 교통 접근성이 우수하여 고객 접근 용이.

* 근린상가로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

* 신규 복합문화시설 등 정주 여건 개선 사업 추진으로 인한 지역 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 337,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 현재 공실 상태임을 고려할 때, 향후 임대 수익률 및 시장 상황, 그리고 인수되는 지상권의 명확한 내용 확인 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본 감정가는 시장 상황 및 법률적 검토가 완료된 이후의 잠재적 가치를 반영한 것이므로, 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리상의 리스크(특히 지상권)와 공실 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 상가 실거래가 및 임대 시세 조사, 권리 분석 결과에 대한 전문가의 추가적인 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.