나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35318 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 798-6 주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 옥봉동 소재 진주시외버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 터미널, 숙박시설, 근린상가, 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로, 주상용 건물로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 5미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-본건 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 (기호 ㄱ 및 ㄴ 주택 및 창고 등) 이 소재하며, 토지의 사용수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1 : 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창 등

이용상태

주택 등으로 이용중임.
(현장조사시 이해관계인 부재로 일부 이용상태는 관련공부, 외부관찰, 탐문 등에 의함)

설비내역

기호 1 : 기본적인 위생, 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ(주택 일부) 및 ㄴ(창고 등)이 2층에 소재함.

공부와의 차이

-기호 1 건물의 1층 의뢰면적은 73.89㎡이나, 현황 개략적인 실측면적은 약 94.7㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄 매각.
- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’) 매각포함.
- 목록[1] 건물의 1층은 공부상 면적은 ‘73.89㎡’이나 현황(실측면적) ‘94.7㎡’이며, 현황(실측면적)을 기준으로 평가함.
-목록[2] 구분소유적 공유관계가 아닌 일반 공유지분으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경35318 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 798-6

* 종별: 근린주택 (주건축물제1동)

* 감정가: 212,330,760원

* 토지면적: 258.50㎡ (약 78.2평)

* 토지 지분: 64.625㎡ (약 19.5평)

* 건물면적: 120.07㎡ (약 36.3평)

* 건물 지분: 120.07㎡ (약 36.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주축산업협동조합 (추정)

* 건축물대장 총괄표제부상 면적: 대지면적(platArea) 0㎡, 연면적(totArea) 242.84㎡

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 옥봉동 798-6번지로, 진주시외버스터미널 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 버스터미널, 숙박시설, 근린상가, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 이용상태: 본건 토지는 세장형이며, 주상용 건물로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (진주축산업협동조합 근저당, 2017-02-23)

* 등기부상 채권 총액: 989,003,913원

* 토지 등기부 요약:

* 갑구에는 소유권 이전이 여러 차례 있었습니다.

* 을구에는 진주축산업협동조합의 근저당(84,000,000원)이 말소기준권리이며, 박배근외 1명의 근저당(840,000,000원)이 설정되어 있습니다.

* 다수의 가압류 및 압류(삼성카드, 국민건강보험공단, 한국스탠다드차타드은행, 국민행복기금, 신한카드)가 존재합니다.

* 본건 경매개시결정은 진주축산업협동조합의 임의경매(75,844,073원)에 의해 이루어졌습니다.

* 건물 등기부 요약:

* 갑구에는 소유권 이전(박기란외 1명)이 있습니다.

* 을구에는 진주축산업협동조합의 근저당(84,000,000원)이 말소기준권리이며, 박배근외 1명의 근저당(840,000,000원)이 공동담보로 설정되어 있습니다.

* 토지 등기부와 유사하게 다수의 가압류 및 압류가 존재합니다.

* 건물 등기부에도 진주축산업협동조합의 임의경매개시결정(75,844,073원)에 의해 본 경매가 진행되었습니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 해당 부동산에 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 진주시외버스터미널 인근이라는 위치적 이점으로 인해 유동인구가 풍부하고 접근성이 좋습니다.

* 터미널, 상가, 주거시설이 혼재된 복합 상권으로, 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 진주시외버스터미널을 이용한 광역 및 지역 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체 면적(258.50㎡) 중 1/4 지분(64.625㎡)만 매각 대상입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 단독으로 모든 결정권을 행사하기 어렵다는 점을 의미합니다. '일반 공유지분'으로 매각된다는 점은 향후 관리 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 면적 차이: 목록 건물 1층은 공부상 면적(73.89㎡)보다 현황 실측 면적(94.7㎡)이 약 28% 증가한 것으로 평가되었습니다. 이는 실제 사용 면적이 늘어난 장점이 있으나, 공부와의 차이로 인한 행정적 문제나 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’으로 표시된 제시외 건물(주택 및 창고 등)이 매각에 포함됩니다. 이들 건물에 대한 철거 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 해당 건물에 대한 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시외버스터미널 인근에 위치한 근린주택으로, 입지적 장점이 있습니다. 감정가는 212,330,760원으로 책정되었으나, 토지의 1/4 지분만 매각 대상이라는 점, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 제시외 건물의 포함 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건이나, 토지 지분으로 인한 향후 관리 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주요 교통 허브인 버스터미널 인근에 위치하여 임대 수요 확보 및 상업적 활용에 유리합니다.

* 일반상업지역에 속하여 지역 내 개발 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받으므로, 건물 운영 및 관리에 있어 절차가 단순합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '근린주택'과는 성격이 다소 차이가 있습니다. 그럼에도 불구하고, 인근 다세대 주택의 최근 매매 사례(64.36㎡, 7,000만원, 3.3㎡당 약 360만원)를 참고하여 보수적으로 산정하였습니다.

본건의 감정가는 212,330,760원입니다. 토지 지분(1/4)과 건물 면적, 제시외 건물, 그리고 증가된 실측 면적을 종합적으로 고려할 때, 토지 지분 매각이라는 점을 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준인 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. (입찰 시점의 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.