나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30167 [1] 경상남도 남해군 상주면 상주리 536 전 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30167 [1] 경상남도 남해군 상주면 상주리 536 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매2계 2025타경30167 | 소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 536 | 감정가: 83,720,000원 | 최저가: 53,581,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2025타경30167 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30167 (1)

소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 536

용도: 전 (농경지)

감정가: 83,720,000원

토지면적: 1065.00㎡ (약 322.16 평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항: 일괄매각. 토지매각 대상. 분묘 1기 소재 (최저매각가격에 반영됨). 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 상주면 상주리에 위치하며, 상주중학교에서 남동측으로 약 250미터 지점에 자리하고 있습니다. 부근은 농경지와 함께 상주해수욕장, 해안변의 팬션 등 관광 휴양시설이 혼합된 해안변 농경지대로 형성되어 있습니다. 서측 해안변으로 하향 경사진 지대에 계단식으로 토지가 형성되어 있으며, 농경지(휴경지)로 이용 중입니다. 차량 접근 시 진입로 경사가 다소 있어 접근이 용이하지 않을 수 있습니다. 인접 도로 상태는 기호1은 북측, 기호2는 서측으로 콘크리트 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 신OO입니다. 토지매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다. 가장 중요한 권리사항으로는 '분묘기지권'의 성립 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지 소유자의 동의 없이 설치된 분묘라도 20년 이상 평온, 공연하게 점유하면 성립하는 관습법상 권리로, 분묘가 존재하는 토지의 사용에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 본 토지는 농지이므로 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되는 매우 중요한 조건이 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 주변은 남해의 아름다운 해안선을 따라 발달한 관광 휴양 지역입니다. 특히, 유명 관광지인 상주해수욕장이 인근에 있어 여름철 피서객 및 관광객이 많이 방문하는 곳입니다. 해안변을 따라 팬션, 숙박시설 등이 발달해 있으며, 지역 특산물을 활용한 음식점 등 관광객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 물건지가 위치한 곳은 주로 농경지대로, 직접적인 상업 시설보다는 관광객 수요에 기반한 개발 잠재력을 가진 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 보입니다. 인근 버스정류장까지의 거리 및 버스 운행 빈도를 고려할 때, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다. 교육 시설로는 상주중학교가 약 250미터 거리에 위치하고 있습니다. 상주해수욕장과 가까워 해수욕, 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋으며, 주변 경관이 수려합니다. 편의시설은 상주면 소재지에 기본적인 시설들이 있을 것으로 추정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘를 이전하거나 이용하는 데 법적 제약이 따르며, 토지 소유자는 분묘 설치자에게 지료를 지급해야 할 수도 있습니다. 또한, '농지취득자격증명' 미발급 시 입찰보증금 몰수라는 매우 치명적인 결과를 초래할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. 토지 자체의 경사 및 진입로의 어려움도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 해안경관관리지역 등에 속하여 건축이나 개발에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 남해의 해안가에 위치하며, 유명 상주해수욕장과 인접하여 관광자원으로서의 가치가 높습니다. 토지 자체는 농경지로 이용되고 있으나, 향후 개발 가능성 또한 내포하고 있습니다. 그러나 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 발급의 필수성, 그리고 접근성 문제를 신중하게 고려해야 합니다. 이러한 제약 사항들을 극복하고 전략적인 접근이 가능하다면, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

상주해수욕장 인근의 수려한 자연환경과 관광 인프라를 활용한 투자가 가능합니다. 관광객을 대상으로 하는 숙박 시설, 체험 프로그램 운영 등 잠재적인 개발 가치가 있습니다. 분묘기지권 관련 문제를 해결하거나, 해당 분묘를 활용한 독특한 콘셉트의 공간 조성 등 창의적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 가격 측면에서도 이러한 제약 조건들이 반영되어 있어, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계