나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21146 [2] 경상남도 통영시 광도면 노산리 685 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21146 [2] 경상남도 통영시 광도면 노산리 685 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2025타경21146 | 소재지: 경상남도 통영시 광도면 노산리 685 | 감정가: 342,435,000원 | 최저가: 219,158,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경21146 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21146 (2)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 노산리 685

용도: 답 (전답)

감정가: 342,435,000원

토지면적: 1851.00㎡ (약 560평)

토지 지분율: 185100 (토지 전체 소유권으로 파악됨)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 배OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 위치하며, '광도면 행정복지센터'의 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며, 국도변에 위치한 농경지대입니다.

차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 자체 지반이 대체로 평탄하며, 현재 '답'(전답) 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

도로 접근성은 다음과 같습니다. 지적도상 본건 북서측 및 북동측에 도로(913-22도)가 있으나 현재 미개설 상태입니다. 남서측 약 3미터 내외의 현황 비포장 농로와 북동측 약 2~3미터 내외의 현황 농로를 통해 접근이 가능합니다. 또 다른 필지의 경우, 지적도상 남측 및 남동측으로 도로(913-22도)가 있으나 미개설 상태이며, 남서측 약 3미터 내외의 현황 비포장 농로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 토지매각 대상이며, 소유자는 배OO님입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을구 순위 8번 구분지상권설정등기(2022.08.08. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다.

2. 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 본 농지를 취득하기 위해서는 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하게 됩니다.

3. 본건 토지 일부는 '154kV 신고성-통영 기설송전선로 권원확보사업'에 편입된 '선하지'로서, 한국전력공사 명의의 구분지상권(지상권자: 한국전력공사)이 설정되어 있습니다. 이 점은 토지 이용 및 가치 평가 시 고려되었습니다.

4. 동측 경계 부근에 소재한 제시 외 건물 1개 동은 타인(한국농어촌공사) 소유로 조사되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 해당 건물이 토지에 점유하는 면적 비율은 경미하여 토지 가치에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

5. 지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되므로 토지에 포함하여 평가되었습니다.

6. 인접 필지와 지적 경계가 불분명한 점이 확인되었습니다. 정확한 경계 확정은 측량을 통해 이루어져야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 통영시 광도면 노산리는 농경지가 발달한 지역으로, 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다. 국도변에 위치하여 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설이 밀집한 중심 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 근린 생활 시설 위주의 상권으로 파악됩니다. 농업 관련 시설 및 지역 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건지는 농경지대 내에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 인근 '광도면 행정복지센터'를 통해 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 생활 편의 시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 차량을 이용해 인근 읍면 또는 통영시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근 지역 이동 시에는 자가용이 더 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건 경매 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 검토가 필요합니다.

1. 인수되는 구분지상권: 을구 순위 8번 구분지상권설정등기(2022.08.08.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 해당 구분지상권의 내용에 따라 토지 사용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성도 있습니다.

2. 한국전력공사 구분지상권: 송전선로 부지를 위한 구분지상권 또한 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 요소입니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따른 자격증명 미비 시 매수보증금을 몰수당하는 큰 불이익이 발생합니다.

4. 미개설 도로: 지적상 도로가 현황상 미개설 상태로, 향후 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 발생하거나 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

5. 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 토지 이용을 위해서는 측량이 필수적이며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6. 제시 외 건물: 타인 소유의 제시 외 건물이 소재하여 토지 경계 및 이용에 관한 잠재적 마찰이 발생할 수 있습니다.

7. 토지이용계획 및 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

8. 임대차 관계 불확실: 임대차 관계가 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 노산리에 위치한 농경지(답)입니다. 감정가는 3억 4천만 원 이상이며, 토지 면적은 약 560평입니다.

이 물건의 가장 큰 특징은 '토지 매각' 대상이며, 여러 복잡한 권리 관계를 가지고 있다는 점입니다. 특히, 말소되지 않고 인수되는 구분지상권이 존재하며, 송전선로를 위한 구분지상권 또한 설정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 농지취득자격증명이라는 명확한 법적 요건을 충족해야 합니다.

현황상 미개설된 도로와 불분명한 지적 경계 등은 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 추가적인 비용과 노력을 요구할 수 있는 요소입니다.

따라서 본 물건은 단순한 토지 투자 관점보다는, 인수되는 권리 관계 및 농지법적 요건을 명확히 이해하고, 이를 감당할 수 있는 전략적 접근이 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 토지 자체의 가치: 1851㎡ (약 560평)의 토지가 감정가 3억 4천만 원 이상으로 평가되어, 토지 자체의 잠재적 가치는 존재합니다.

2. 국도 인접 및 생산관리지역: 국도에 근접한 생산관리지역이라는 점은 장기적인 관점에서 지역 개발 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

3. 구분지상권 등 권리 관계 이해 시: 복잡한 권리 관계(인수되는 구분지상권, 송전선로 구분지상권)를 명확히 분석하고, 그 의미와 가치를 이해할 수 있다면, 시장 대비 저평가된 기회를 포착할 수도 있습니다.

4. 농지법 규정 충족 가능성: 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 자격을 갖춘 투자자에게는 법적 요건 충족 시 투자의 기회가 열립니다.

법원 정보

통영지원 경매4계