나이스옥션 법원경매 통영 2023타경31367 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경31367 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 답 경매

• 사건번호: 2023타경31367
• 주소: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6
• 감정가: 342,858,940원
• 최저가: 219,430,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

통영지원 경매7계 2023타경31367 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 | 감정가: 342,858,940원 | 최저가: 219,430,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2023타경31367 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경31367 (1)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6

토지용도(공부상): 답

감정가: 342,858,940원

토지면적: 3,578.00㎡ (약 1,082.3 평)

토지 지분율: 357800 (전체 지분으로 해석)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상이 토지임)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOO

채권자: 연OOOOOOO

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 거제시 둔덕면 학산리에 위치하며, 주변으로는 "골부락마을" 및 "영포마을"이 소재하여 농경지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 본건은 지방도 제1018호선을 중심으로 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 토지의 형태는 부정형, 삼각형, 완경사 등 다양하게 나타나며, 현재 공부상 용도는 '답'이나 현황은 '신축 중인 공장부지의 부속토지(잡종지)', '전', '답기타(창고)', '휴경지' 등으로 이용되고 있습니다. 본건 1, 2, 3번 토지는 신축 중인 공장 점유지 상태이며, 4번 토지는 전, 5번 토지는 답기타(창고), 6, 7번 토지는 휴경지 상태입니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 연OOOOOOO입니다. 소유자는 주OOOOOOO입니다.

권리분석상 가장 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.

첫째, 본건 토지(목록 1, 2, 3) 위에 건축 허가를 받아 신축 중인 공장 부지의 부속토지로, 해당 토지 지상에 신축 중인 철골조 제시외 건물 2개 동이 매각에서 제외됩니다. 이 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다. 최저매각가격 산정 시 이 부분이 고려되었습니다.

둘째, 본건 토지(목록 7)의 일부가 소하천구역에 저촉되나, 저촉 면적이 과소하여 토지 이용에 큰 영향을 없을 것으로 보입니다.

셋째, 본건 토지는 공부상 '답'이나 현황이 달라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

2.3. 상권분석

본건이 위치한 거제시 둔덕면 학산리 지역은 농경지와 주거지가 혼합된 전형적인 농촌 및 마을 지역입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 분포하고 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 지방도 1018호선을 통해 거제시내 접근이 가능하며, 이는 잠재적인 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 집객력이 높은 상권과는 다소 거리가 있습니다. (본건 9번 토지에 대한 설명은 거제시 장평동에 위치하여 본건 둔덕면 학산리 토지와는 다른 지역의 상권 분석으로 판단됩니다.)

2.4. 생활정보

본건 주변은 농경지가 많아 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 마을 주민을 위한 기본적인 편의시설 및 근린생활시설이 있으며, 지방도를 통해 거제 시내로 이동 시 더욱 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있습니다. 교육 시설로는 인근에 학교가 있을 것으로 예상되나, 본건 토지의 직접적인 생활 편의시설 접근성은 일반적인 도심 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명: 공부상 '답'이나 현황이 달라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 법정지상권 및 매각 제외 건물: 신축 중인 제시외 건물 2개동이 매각에서 제외되며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명은 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 소유권이 달라질 경우 토지 사용에 대한 분쟁 가능성이 있습니다.

3. 개발 행위 제한: 본건 토지 일부는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역 등 다수의 토지이용계획상 제한을 받고 있어, 신축이나 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. (특히 7번 토지의 소하천구역 저촉)

4. 현황과 공부상 지목 불일치: '답'이지만 '신축 중인 공장부지', '전', '잡종지' 등으로 이용되고 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 규제 확인 및 행정 절차가 필요합니다.

5. 건축 허가 유효성: 2021년 12월 1일에 발급된 건축 허가에 대한 유효성 및 진행 상황을 재확인해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본건 통영지원 2023타경31367 (1) 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리에 위치한 토지입니다. 공부상 용도는 '답'이나 현황은 신축 중인 공장 부지의 부속 토지, 전, 답기타(창고), 휴경지 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 감정가는 약 3억 4천만원이며, 토지 면적은 약 1082평입니다.

본건의 가장 큰 특징은 신축 중인 공장 부속 토지라는 점과, 제시외 건물 2개 동이 매각 제외되면서 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 다양한 토지이용계획상 제한은 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

이러한 여러 제약 조건에도 불구하고, 만약 신축 중인 공장과의 법적 관계가 명확히 정리되고 농지 관련 문제가 해결된다면, 공장 부지의 일부로서 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다. 하지만 현재로서는 법적 문제 해결 및 추가적인 행정 절차 진행이 필수적으로 요구되는 물건입니다. 현재까지 주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.7. 투자 포인트

1. 잠재적 개발 가치: 현재 신축 중인 공장 부지의 일부로서, 향후 공장 운영 또는 관련 시설 확장에 따른 부지 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 저평가 가능성: 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크로 인해 일반적인 토지보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 리스크를 해소할 수 있다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. 거제시 지역 개발: 거제시의 전반적인 지역 개발 및 산업 동향에 따라 해당 토지의 가치가 상승할 여지가 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매7계