나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21101 [2] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 327 신우희가로아파트 1동 10층오피스텔 1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 (1): 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 ""연초고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.
일련번호 (3): 경상남도 거제시 수월동 소재 ""수양경로당"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 도시개발사업에 의한 개발예정지로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

일련번호 (1): 본건까지 차량접근가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.
일련번호 (3): 본건까지 차량출입불가능하나 환지예정지는 도로가 개설될 예정이며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1): 대체로 사다리형의 평지로서, 답으로 이용중임.
일련번호 (3): 가장형의 평지의 주거나지(개발예정지)이며, 환지예정지 BL-22-9는 사다리형의 토지이고 환지예정지 BL-22-10는 가장형의 토지임.

인접 도로상태

일련번호 (1): 본건 남측으로 도로가 소재함.
일련번호 (3): 본건은 맹지이나, 환지예정지의 토지는 도로가 개설될 예정임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(연초고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>
일련번호 (3): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 (3)은 기준시점 현재 귀제시목록 및 공부상 '수월동 738-11'이나 환지예정지조서상의 환지예정지 위치는 BL-22-9(권리면적:257.5㎡), BL-22-10(권리면적:223.2㎡)으로서 '거제수양지구 도시개발사업’의 진행사항 및 환지예정지의 위치, 면적, 권리관계 등은 관할 관청 및 조합 등에 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 중 10층 오피스텔1005호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.
(폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 외부관찰 및 도면 등으로 확인하였는바, 정확한 내부구조 및 이용상황 등은 재확인하시기 바람)

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

①은 대체로 사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측, 서측, 남측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 통영지원 2025타경21101 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 연초농업협동조합 (추정, 등기부 정보 기반)

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 327 신우희가로아파트 1동 10층 오피스텔 1005호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 중 10층 1005호

준공년도: 2006년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 94,000,000원

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지지분: 24.16㎡ (약 7.31평)

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

전용면적 (JSON 정보 기준): 26.28㎡ (약 7.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 신우희가로아파트 1동 10층에 위치한 오피스텔입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

부동산 감정평가서상 토지 관련하여 '연초고등학교' 북서측 인근(연사리) 및 '수양경로당' 남서측 인근(수월동)에 위치한 토지에 대한 내용도 있으나, 이는 본건 건물(죽토리 327번지)과 별개로 매각 대상에 포함된 토지일 가능성이 높으며, 구체적인 권리관계 및 위치는 추가 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연결 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

건물이 위치한 죽토리 327번지 토지: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

감정평가요항표에 언급된 별도 토지:

- 일련번호(1): 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연초고등학교), 농업진흥구역, 소하천구역 등 다양한 용도지구 및 제한 구역에 해당합니다.

- 일련번호(3): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 도시개발구역에 해당하며, '수월동 738-11'에서 환지예정지(BL-22-9, BL-22-10)로 지정된 상태이며, 맹지이나 도로 개설 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 소유권이전 (1977.03.29) 원용래

- 소유권이전 (2004.09.10) 주식회사신우산업개발

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권이전 (2014.11.05) 정웅준

- 소유권이전 (2020.11.05) 신광영

- 근저당 (2020.11.05) 연초농업협동조합, 채권금액 66,000,000원 (말소기준권리)

- 근저당 (2023.11.17) 경남신용보증재단, 채권금액 19,500,000원 (말소예정)

- 임의경매 (2025.03.10) 연초농업협동조합, 채권금액 598,702,691원 (말소예정)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 5일 접수된 연초농업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 사항이 없습니다. (단, 임차인이 없는 것으로 파악됨)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석 (오피스텔 26.28㎡ 기준)

* 2026년 2월 25일: 220,000,000원 (1층, 직거래)

* 2026년 5월 23일: 165,000,000원 (10층, 중개거래)

* 2026년 5월 4일: 180,000,000원 (2층, 중개거래)

4.2. 면적별 시세 분석 (평당가)

상기 26.28㎡ (약 7.95평) 기준 매매 사례를 바탕으로 평당가를 산출하면 약 1,650만원 ~ 2,770만원 수준입니다.

본건 오피스텔의 전용면적(26.28㎡)을 기준으로 할 때, 최근 10층 거래가 165,000,000원임을 감안하면 시세는 감정가(94,000,000원) 대비 높은 수준을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 (구조, 준공년도 등)

철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 10층에 위치합니다.

2006년에 준공되었습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

본건 인근에는 연초면사무소, 연초고등학교 등 공공시설이 있으며, 주거 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주변에 인지된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 문제 (환지, 맹지 등)

일련번호 (3)으로 언급된 토지(수월동)는 환지예정지 지정 상태이며, 현 공부상 주소와 실제 환지 예정지 위치, 면적, 권리관계 등이 상이하므로 관할 관청 및 조합 등을 통해 면밀한 재확인이 필요합니다. 또한 맹지로서 향후 도로 개설 계획을 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관련 미확인 사항

임차인 현황이 미상으로, 실제 거주자가 있거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 법적 규제

토지별로 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 도시개발구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 해당 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 거제시 연초면에 위치하며, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가 대비 최근 시세가 현저히 높아 입찰 시 주의가 필요하며, 별도 매각 대상 토지들의 환지 관련 문제와 임차인 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 거제시의 도시 개발 사업 및 지역 경제 활성화에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 동일 건물의 10층 매물이 최근 165,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 용이.

* 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어, 위험 요인을 잘 관리한다면 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월 23일, 동일한 10층 매물이 165,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 26.28㎡ (약 7.95평) 기준입니다.

따라서, 현 시세와 유사한 수준에서 입찰가를 고려한다면, 165,000,000원 내외를 기준으로 하되, 물건의 잠재적 리스크(토지 관련 문제, 임차인 미확인 등)와 본인의 투자 성향을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.