나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35655 [1] 경상북도 포항시 북구 신광면 죽성리 산13 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35655 [1] 경상북도 포항시 북구 신광면 죽성리 산13 임야 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매5계 2024타경35655 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 신광면 죽성리 산13 | 감정가: 6,853,380원 | 최저가: 3,358,000원 | 용도: 임야

1. 포항지원 2024타경35655 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경35655 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 신광면 죽성리 산13

용도: 임야

감정가: 6,853,380원

토지면적: 47,207.00㎡ (약 14,280.3평)

토지 지분율: 정보 불명확 (매각 대상은 토지 일부 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수신고, 분묘기지권, 지적도상 맹지

주의사항: 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수신고 1회 제한), 소유 미상 분묘 소재 감안 평가, 지적도상 맹지.

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상북도 포항시 북구 신광면 죽성리 산13번지에 위치한 임야입니다.

인근에는 "중성마을"이 있으며, 주위 환경은 임야와 산간 농경지로 형성되어 있습니다.

전반적으로 산간지대에 소재하여 차량 접근 및 제반 교통 사정이 다소 불편할 수 있습니다.

지적도상 맹지로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않아 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 물건은 두 개의 구역으로 나뉘어 평가된 것으로 보입니다. (1)은 중성마을 북서측 인근, (2)는 기계면 학야리 학야마을 남동측 인근으로, 각각 임야 및 농경지로 이루어진 지역에 속해 있습니다. (1)의 교통 사정은 불편하며, (2)의 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다. (1)은 남동측 하향 경사의 부정형 자연림이고, (2)는 북동측 하향 완경사의 부정형 자연림입니다. (1)은 맹지이나 (2)는 남서측으로 폭 1~2미터의 농로와 접해있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채무자는 정OO, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

소유자 겸 채무자인 정OO은 해당 토지의 일부 지분을 소유하고 있으며, 본 경매는 그 지분에 대한 매각입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 '공유자 우선매수신고'와 '분묘기지권'이 있습니다.

공유자 우선매수신고: 본 경매 물건의 다른 공유자는 매각기일까지 정해진 보증금을 제공하고 최고가매수신고인과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 경매 절차의 특이사항으로, 해당 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

분묘기지권: 토지 내에 소유자 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음을 의미합니다. 감정평가 시 소유 미상의 분묘 존재를 감안하여 평가 금액이 산정되었습니다. 분묘기지권은 분묘의 설치 및 관리를 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

등기부상 권리관계는 경매 진행 시 소멸될 것으로 예상되나, 상기 특이사항(공유자 우선매수, 분묘기지권)은 입찰자 본인이 직접 면밀히 조사하고 판단해야 할 중요 사항입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 포항시 북구의 산간 지역에 위치한 임야로서, 주변은 농경지와 임야로 형성된 자연 취락 지구입니다.

현재 상태로는 상업 및 주거 기능이 거의 없는 순수 임야 지역으로, 일반적인 상권 분석이 어려운 입지입니다.

인근 "중성마을" 및 "학야마을"과 같은 자연부락이 존재하나, 이는 상업 활동보다는 주거 기능에 초점을 둔 지역입니다.

성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농림지역, 관리지역 등에 해당하여 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 임야로서 현재 주거 시설이 존재하지 않으며, 직접적인 생활 편의시설과의 접근성이 떨어집니다.

가장 가까운 마을인 "중성마을" 및 "학야마을"과 같은 자연부락과 거리가 있어 기본적인 생활 기반은 있으나, 도심 지역의 편의시설 이용은 어렵습니다.

교통 사정이 불편한 점(특히 (1)번 물건)은 생활 편의성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지인 점(특히 (1)번 물건)은 토지 이용 및 접근에 있어 가장 큰 제약 사항 중 하나입니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 통행로를 확보해야 할 수 있습니다.

분묘기지권: 소유자 미상의 분묘가 존재하며 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유주는 해당 분묘의 연고자에게 지료를 지급해야 하거나, 분묘 이장에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

공유자 우선매수신고: 다른 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 경우, 입찰 참여자는 낙찰을 받지 못하게 됩니다. 이는 입찰에 참여하더라도 수익을 보장받지 못하는 리스크입니다.

개발 제한: 농림지역, 관리지역, 산지 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 존재하여, 토지의 활용 방안이 제한될 수 있습니다.

낮은 감정가: 47,207㎡의 넓은 면적에 비해 감정가가 6,853,380원으로 매우 낮은 편입니다. 이는 토지의 현황(맹지, 분묘 등) 또는 주변 시세 등을 고려한 결과일 수 있으나, 실제 매수 후 가치 평가에 신중해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 산간 지역에 위치한 토지 일부 지분으로, 자연림 상태의 임야입니다.

지적도상 맹지이며, 소유자 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 공유자의 우선매수신고라는 특이사항이 존재합니다.

이러한 제약 사항들로 인해 일반적인 개발이나 이용에는 어려움이 따르며, 특히 맹지 문제와 분묘기지권 문제는 해결이 필요합니다.

감정가 대비 넓은 면적은 매력적으로 보일 수 있으나, 위에 언급된 여러 리스크 요인들을 반드시 고려해야 합니다.

공유자 우선매수신고는 해당 공유자가 아니면 낙찰받기 어렵게 만드는 요소이기도 하며, 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우에 한해 낙찰 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 가치: 임야 자체의 자연적 가치 또는 향후 개발 가능성(관련 법규 준수 시)을 고려할 수 있습니다.

공유자 우선매수권의 비행사: 만약 공유자가 우선매수권을 행사하지 않는다면, 감정가 대비 넓은 면적을 낮은 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

분묘 관련 처리: 분묘 연고자와 협의하여 이장 또는 사용료 지급 등 문제를 해결함으로써 토지의 활용 가치를 높일 수 있습니다. (단, 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.)

주의사항: 맹지 해결, 분묘기지권 문제 해결, 공유자 우선매수신고 여부 등을 철저히 조사한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.9. 주변 시설 조사 결과 (혐오시설 포함)

제공된 정보를 바탕으로 주변 시설에 대한 조사를 진행하였으나, 해당 소재지(포항시 북구 신광면 죽성리 산13) 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

다만, 포항시 북구 죽장면(인접 지역)의 일부 마을에서 음식물처리시설, 매립장, 화장장 등 혐오시설 유치에 대한 주민 의견이 언급된 사례가 있으나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

물건 자체가 산간 지역의 임야라는 특성상, 일반적으로 대규모 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. 그러나 광역적인 행정 구역 내에서 이러한 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 최종 입찰 결정 전 추가적인 현장 조사 및 관련 부서 확인이 필요합니다.

법원 정보

포항지원 경매5계